Fastighetsmarknaden på Costa del Sol är fortfarande sund, men ett ökande utbud och stigande utgångspriser gör köparna mer prismedvetna. Vi tittar på varför marknaden kanske helt enkelt är på väg tillbaka till mer normala förhållanden.
Uppgång eller nedgång?
Det är fortfarande stor aktivitet på fastighetsmarknaden på Costa del Sol. Efterfrågan är god, bostäder säljs och försäljningspriserna visar verkligen inga tecken på att rasa. Men efter flera år med exceptionella prisökningar finns det tecken på att marknaden börjar normaliseras. Försäljningen av bostäder i Málagaprovinsen minskade med drygt 9 % under det första kvartalet 2026 jämfört med samma period 2025.
Det betyder inte att fastighetspriserna sjönk med 9 %, och det betyder verkligen inte att efterfrågan försvann. Det betyder att färre bostäder bytte ägare. När vi ser detta tillsammans med ett ökande utbud, en långsammare prisökning och det vi faktiskt ser hos köpare och säljare blir bilden intressant. Det är förmodligen något vi bör välkomna snarare än frukta.
Under det första kvartalet 2026 såldes färre bostäder i Málagaprovinsen än under det exceptionellt starka första kvartalet 2025. Samtidigt fortsatte utgångspriserna att stiga, även om också den ökningstakten nu avtar. Idealistas siffror för Málagaprovinsen visar att de annonserade priserna i augusti 2026 fortfarande låg 7,4 % högre än ett år tidigare. Det kan jämföras med en årlig ökning på omkring 14 % i september 2025.
Frågan är därför kanske inte om marknaden går upp eller ned. Det handlar snarare om huruvida utgångspriserna och köparnas vilja att betala dessa högre priser utvecklas i olika takt.
Utgångspriser är inte nödvändigtvis ett bevis på värdet
Föreställ dig att det finns fem någorlunda jämförbara bostäder till salu för omkring 900 000 €.
En ny säljare tittar på nätet och drar förståeligt nog slutsatsen att den egna bostaden också måste vara värd omkring 900 000 €. Säljaren kanske till och med tycker att priset borde vara 925 000 €, eftersom man hela tiden får höra att fastighetspriserna stiger.
En fastighetsmäklare som kommer för att rekommendera ett utgångspris ser samma uppgifter, men det finns en mycket viktig fråga:
Hur länge har dessa fem bostäder varit till salu?
Om de alla har legat ute för omkring 900 000 € i fyra eller fem månader utan att säljas är de inte nödvändigtvis ett bevis på att 900 000 € är möjligt att uppnå.
I själva verket kan de vara ett bevis på att 900 000 € är det pris som de inte går att sälja för.
Ändå ligger dessa utgångspriser kvar på bostadsportalerna. De påverkar nästa säljare, nästa fastighetsmäklare och möjligen även de automatiserade värderingssystem som använder annonserade bostäder som en del av sina beräkningar.
Att bostäderna för 900 000 € inte säljs kan på ett motsägelsefullt sätt bidra till att skapa nästa utgångspris på 925 000 €.
Fastighetsmäklarna är också en del av detta
Det skulle vara mycket enkelt för en fastighetsmäklare att helt och hållet skylla orealistiska utgångspriser på säljarna, men det vore inte rättvist.
När vi besöker en bostad gör vi inte bara en värdering. Vi rekommenderar normalt ett utgångspris, och mötet är samtidigt, oundvikligen, en möjlighet att få ägarens försäljningsuppdrag. Anta att jag verkligen tror att köparna sannolikt kommer att värdera en viss bostad till omkring 825 000 €, men att det finns fem konkurrerande bostäder annonserade för 900 000 €. Om jag rekommenderar 825 000 € medan flera andra mäklare rekommenderar 900 000 € eller 925 000 €, finns det en stor risk att jag helt enkelt går därifrån utan uppdraget. Jag kanske därför rekommenderar att vi testar marknaden med 875 000 € eller 895 000 €. Jag skulle förklara mina betänkligheter, placera bostaden prismässigt under en stor del av konkurrensen och se hur köparna reagerar.
Det är inget fel med att testa marknaden. Det viktiga är att reagera på resultatet av testet.
En sund marknad betyder inte att allt säljs till vilket pris som helst
Jag minns fortfarande tillräckligt mycket av ekonomin från skolan för att förstå det grundläggande sambandet mellan utbud, efterfrågan och pris.
Efterfrågan på bostäder på Costa del Sol kan fortsätta att vara stark. Men om priserna stiger kommer färre köpare att vara beredda att köpa på den högre nivån. Om antalet tillgängliga bostäder samtidigt ökar får köparna mer att välja mellan. Det betyder inte att marknaden är osund. Det innebär helt enkelt att säljarna måste konkurrera hårdare om den efterfrågan som finns.
En sund fastighetsmarknad betyder inte att varje bostad säljs till vilket pris som helst. Här förklarar förmodligen ett enkelt diagram över utbud och efterfrågan situationen bättre än flera stycken om ekonomi.
Efterfrågan behöver inte försvinna för att försäljningen ska minska. Om utgångspriserna stiger kommer färre köpare att köpa till det priset. Om utbudet av konkurrerande bostäder också ökar får köparna mer att välja mellan. En aktiv och sund marknad kan därför existera samtidigt som vissa bostäder tar längre tid att sälja eftersom deras utgångspriser är för höga.
På en snabbt stigande marknad kunde tiden lösa problemet
En anledning till att denna anpassning kan ta ett tag är att säljarna har vant sig vid en marknad där det ofta fungerade att vänta.
Om en bostad lades ut till ett pris som var 10 % för högt under en period med mycket snabba prisökningar kunde marknaden ha hunnit ikapp utgångspriset sex eller tolv månader senare. Till slut såldes bostaden, vilket kunde skapa intrycket att det ursprungliga utgångspriset hade varit korrekt hela tiden. Kanske var det inte det. Marknaden hade helt enkelt hunnit ikapp.
På en mer normal marknad kan priset fortfarande vara för högt sex månader senare om du börjar 10 % för högt. Tolv månader senare kan det fortfarande vara för högt. På en svagt fallande marknad kan marknaden faktiskt vara på väg ännu längre bort från ditt utgångspris.
Fastighetsmarknader är ungefär som stora oceanångare. När de väl har fått upp farten går det inte att stoppa dem på ett sixpence-mynt och vända dem. (Yngre läsare kanske behöver fråga Google vad ett sixpence-mynt var.)
Säljarnas förväntningar tar tid att förändra. Utgångspriser tar tid att förändra. Fastighetsmäklarnas rekommendationer tar tid att förändra. Men till slut förändras de.
Ibland är uteblivna visningar marknadens sätt att tala
Vi har redan samtal med vissa säljare där vi måste förklara att vi inte får det antal förfrågningar som vi skulle förvänta oss, eller att bostaden inte väcker den reaktion vi hade hoppats på. Det är inte särskilt trevliga samtal för någon av parterna.
De kan vara ännu svårare när en ägare befinner sig i ett annat land och läser rapporter om en blomstrande fastighetsmarknad på Costa del Sol. Men om en korrekt marknadsförd bostad på en aktiv marknad inte får några förfrågningar eller visningar är det information. Det bevisar inte automatiskt att utgångspriset är fel, men det ger oss verkligen anledning att titta närmare på det.
En säljare som inte befinner sig på plats är särskilt beroende av att fastighetsmäklaren berättar vad som faktiskt händer, i stället för att bara säga det som säljaren vill höra. Det kräver ärlighet från båda sidor. En fastighetsmäklare måste vara beredd att ta ett obekvämt samtal. Men en säljare som vill ha ärliga råd måste också ge mäklaren utrymme att lämna ett svar som kanske inte är särskilt välkommet.
Att testa marknaden är en strategi. Att vänta på obestämd tid är det inte.
Det är inget fel med att vilja prova ett något högre utgångspris. Om det var min bostad skulle jag kanske vilja göra precis samma sak. Men om vi kommer överens om att testa marknaden måste vi lyssna på resultatet.
Får vi förfrågningar? Bokar människor visningar? Vad säger de? Får vi några bud? Vad väljer köparna i stället? Och vad händer med de till synes jämförbara bostäder som redan fanns på marknaden?
Säljarens egna omständigheter spelar också roll. Den som verkligen inte bryr sig om bostaden säljs i år eller om tre år kan välja ett helt annat tillvägagångssätt än någon som gärna vill slutföra försäljningen inom sex månader. Det är något som är värt att diskutera öppet med din fastighetsmäklare.
Kanske är normalisering precis vad marknaden behöver
En positiv utveckling är att fler fastighetsmäklare nu talar öppet om vad de ser.
Sociala medier har skapat ett forum för samtal som helt enkelt inte fanns under tidigare fastighetscykler. Mäklare kan jämföra sina erfarenheter och konstatera att ett ökande utbud, större valmöjligheter för köparna och orealistiska utgångspriser inte betyder att fastighetsmarknaden på Costa del Sol plötsligt har hamnat i svårigheter. Det kan helt enkelt innebära att den blir mer normal.
Ingen kan garantera hur fastighetspriserna kommer att utvecklas härnäst, och en oväntad ekonomisk händelse kan alltid förändra bilden. Men om vi upptäcker förändrade förhållanden och reagerar på dem i tid bör anpassningen bli enklare. Efter flera exceptionella år behöver vi kanske inte ännu en kraftig uppgång, och vi behöver verkligen ingen krasch.
Vi behöver en sund marknad där säljare vill sälja, köpare vill köpa och priset gör det möjligt för de båda parterna att mötas.
Testa gärna marknaden. Men lyssna på vad den säger.
Om du vill diskutera försäljningen av din egen bostad utan förpliktelser är du välkommen att ringa oss på (0034) 952 90 52 00, kontakta oss via WhatsApp eller mejla info@michael-moon.com. Vi finns här för att hjälpa till.
