Tegenstrijdige krantenkoppen schetsen heel verschillende beelden van de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol. We bekijken de recente verkoopcijfers, woningprijzen, veranderende internationale vraag en wat dit betekent voor kopers en verkopers, zonder de ontwikkelingen groter of kleiner te maken dan ze zijn.
Langzaam vooruit, kapitein!
Waar je ook kijkt, er lijkt telkens weer een nieuwe krantenkop te verschijnen over de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol.
De ene dag lezen we dat de woningprijzen blijven stijgen en dat de vraag groter is dan ooit. De volgende dag wordt ons verteld dat buitenlandse kopers verdwijnen en dat de markt moeilijke tijden tegemoetgaat.
Maar wat gebeurt er nu werkelijk?
De waarheid is dat vastgoedmarkten zelden zo dramatisch zijn als de krantenkoppen doen vermoeden. Sociale media en de pers richten zich graag op uitersten. Een vastgoedmarkt die volop groeit, levert een goede kop op, maar een markt die instort ook. Een markt die zich eenvoudigweg aanpast aan veranderende omstandigheden is een stuk minder spectaculair.
We verkopen al vele jaren woningen aan de Costa del Sol en hebben in die tijd heel wat veranderingen meegemaakt. We beweren niet dat we precies weten wat er hierna gaat gebeuren, maar wanneer we met klanten praten over het kopen of verkopen van een woning, vinden we het belangrijk om verder te kijken dan de krantenkoppen en de ontwikkelingen in perspectief te plaatsen.
Wat vertellen de nieuwste cijfers ons eigenlijk?
Een recent artikel in Euro Weekly News meldde dat het aantal woningaankopen door buitenlanders in Spanje in de eerste zes maanden van 2026 met 13% is gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2025. De cijfers zijn afkomstig van de Spaanse Algemene Raad van Notarissen, dus de daling van het aantal transacties is reëel.
Maar wat betekent een daling van 13% nu eigenlijk? Om te beginnen betekent het dat het aantal transacties nog altijd 87% bedroeg van het niveau van het voorgaande jaar. Dat is een vertraging, maar het betekent beslist niet dat de vastgoedmarkt tot stilstand is gekomen.
We moeten ook kijken naar wat er in de voorgaande jaren is gebeurd. Als we de huidige cijfers vergelijken met een periode waarin de activiteit uitzonderlijk hoog was, kan een daling dramatischer lijken dan zij in werkelijkheid is. Het aantal aankopen door buitenlanders steeg namelijk met 2,3% in de eerste helft van 2024 en met nog eens 2% in de eerste helft van 2025, voordat de meest recente daling plaatsvond.
We moeten de daling dus niet negeren, maar we moeten ook geen conclusies trekken op basis van één percentage zonder naar het grotere geheel te kijken. Bovendien moeten we niet vergeten dat dit cijfers voor heel Spanje zijn. De Costa del Sol heeft haar eigen kenmerken, vooral door het belang van internationale kopers en de uiteenlopende redenen waarom mensen hier een woning kopen.
Woningprijzen en het cruiseschip
Een manier waarop we soms naar de vastgoedmarkt kijken, is door deze te vergelijken met een groot cruiseschip. Een cruiseschip kun je niet zomaar met een noodstop tot stilstand brengen.
In het begin zijn er misschien tekenen dat de omstandigheden verderop veranderen, maar niemand wil onnodig vaart minderen. Misschien blijft alles wel zoals het was.
Vervolgens wordt duidelijker dat de omstandigheden daadwerkelijk zijn veranderd en wordt besloten om langzamer te gaan varen.
Maar zelfs nadat het motorvermogen is teruggebracht, blijft het schip vooruitvaren. Het duurt even voordat de verandering in snelheid merkbaar wordt.
Wij vinden dit een nuttige manier om uit te leggen hoe vastgoedmarkten kunnen werken.
Na een periode van stijgende prijzen raken verkopers gewend aan het idee dat hun woning ieder jaar meer waard wordt. Ze kijken naar de vraagprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt en gaan er soms van uit dat hun eigen woning daar nog eens 5% of 10% boven zou moeten liggen.
Vraagprijzen zijn echter niet noodzakelijk de prijzen waarvoor woningen uiteindelijk worden verkocht. Wanneer kopers voorzichtiger worden, is het eerste teken daarvan misschien niet een prijsdaling. Het kan eenvoudigweg gaan om minder bezichtigingen, minder biedingen of woningen die langer te koop staan. En zelfs wanneer die signalen duidelijk worden, kan het enige tijd duren voordat verkopers hun verwachtingen aanpassen.
Dat betekent niet dat alle woningen te duur zijn of dat de prijzen in de hele markt moeten dalen. Maar woningen waarvan de vraagprijs niet langer aansluit bij een realistische marktwaarde, moeten mogelijk in prijs worden aangepast. Ook kan het tempo van de prijsstijgingen moeten afnemen.
Het lastige is dat tegen de tijd dat iedereen erkent dat de omstandigheden zijn veranderd, de markt zich mogelijk al verder heeft ontwikkeld dan men beseft.
Kopers en verkopers kijken vaak anders tegen de markt aan
Er zijn nog steeds mensen die een woning zoeken aan de Costa del Sol. Een woning met een realistische vraagprijs die aan hun wensen voldoet, zal vanzelfsprekend eerder serieuze belangstelling trekken dan een woning die te duur wordt aangeboden.
Maar kopers zijn misschien voorzichtiger dan voorheen. Als iemand een woning vindt die hij of zij echt mooi vindt, maar de vraagprijs te hoog vindt, kan die persoon een bod uitbrengen op een niveau dat volgens hem of haar realistisch is. Dat kan soms tot problemen leiden.
Een eigenaar die vooral naar geadverteerde vraagprijzen heeft gekeken en steeds heeft gehoord dat de woningprijzen blijven stijgen, kan zo'n bod onredelijk of zelfs beledigend vinden. Toch houdt de koper misschien gewoon rekening met de huidige marktomstandigheden en probeert hij of zij te voorkomen dat er meer wordt betaald dan de woning waard is.
Geen van beide partijen hoeft daarbij onredelijk te willen zijn. Ze bekijken de markt misschien eenvoudigweg vanuit verschillende perspectieven.
Juist daarom zijn realistisch advies en een goed begrip van de huidige marktomstandigheden zo belangrijk.
De wereld staat niet stil, en de Costa del Sol evenmin
We moeten ook bedenken dat de vastgoedmarkt niet losstaat van alles wat er elders in de wereld gebeurt.
Economische onzekerheid, internationale politiek, wisselkoersen en veranderingen in persoonlijke omstandigheden kunnen allemaal invloed hebben op de beslissing om een woning te kopen.
Voor iemand die moet verhuizen, kan de beslissing relatief eenvoudig zijn. Maar iemand die overweegt een vakantiewoning of tweede verblijf te kopen, kan besluiten te wachten totdat er meer vertrouwen is in de toekomst. Dat betekent niet noodzakelijk dat het plan om te kopen helemaal van tafel is.
Ook de nationaliteiten van de kopers aan de Costa del Sol zijn in de loop der jaren aanzienlijk veranderd. We herinneren ons periodes waarin Russische kopers bijzonder nadrukkelijk aanwezig waren. Hun aanwezigheid nam later af, terwijl kopers uit andere landen zichtbaarder werden. De laatste jaren merken we een toenemende Amerikaanse aanwezigheid. Je hoeft maar over de Paseo Marítimo in Marbella te wandelen om meer Amerikaanse accenten te horen dan enkele jaren geleden. Ook Duitse kopers zijn steeds duidelijker aanwezig op onze markt. Vijftien of twintig jaar geleden associeerden we Duitse kopers van vakantiewoningen veel sterker met Mallorca, maar tegenwoordig vormen ze een belangrijk onderdeel van de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol.
Dit zijn waarnemingen uit onze eigen ervaring en geen statistische vergelijkingen, maar ze laten wel zien hoe de markt zich blijft ontwikkelen.
Er kunnen ook veranderingen komen in de toekomstige relatie tussen het Verenigd Koninkrijk en de Europese Unie. Eventuele nieuwe afspraken die het voor Britse burgers gemakkelijker maken om langere tijd in Spanje door te brengen of zich hier te vestigen, zouden invloed kunnen hebben op de vastgoedmarkt. We weten niet hoe zulke afspraken er uiteindelijk uit zouden kunnen zien, maar ook dit herinnert ons eraan dat de omstandigheden van vandaag niet noodzakelijk die van morgen zijn.
De markt is altijd in beweging geweest en we zien geen reden waarom dat zou veranderen.
Misschien zou wat meer stabiliteit helemaal niet verkeerd zijn
Wij vinden niet dat de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol voortdurend moet groeien om gezond te zijn. Er zijn nog steeds mensen die hier willen wonen, met pensioen willen gaan, met hun gezin willen verhuizen of willen genieten van een vakantiewoning in de zon. De aantrekkingskracht van de regio is niet plotseling verdwenen omdat het aantal transacties is gedaald. Maar het is redelijk om te erkennen dat sommige kopers voorzichtiger kunnen zijn, vooral nu de woningprijzen aanzienlijk zijn gestegen en er onzekerheid bestaat over de bredere economische vooruitzichten.
Een periode waarin de prijzen stabiliseren, verkopers onrealistische verwachtingen bijstellen en kopers meer vertrouwen krijgen in de waarde die ze voor hun geld ontvangen, zou gunstig kunnen zijn voor de markt. Dat is geen voorspelling dat de prijzen zullen dalen en ook geen suggestie dat iedere verkoper de vraagprijs moet verlagen.
Het is eenvoudigweg een erkenning dat markten veranderen en dat verwachtingen soms mee moeten veranderen.
Is het dus een goed moment om te kopen of te verkopen?
Wij denken niet dat er één antwoord is dat voor iedereen geldt.
Als je overweegt een woning aan de Costa del Sol te kopen, zijn de belangrijkste vragen wat je zoekt, wat je zonder financiële zorgen kunt betalen en of je een geschikte woning kunt vinden voor een prijs die voor jou logisch is.
Als je verkoopt, is het belangrijk om te begrijpen wat kopers in de huidige markt bereid zijn te betalen, in plaats van uitsluitend af te gaan op de vraagprijzen van andere eigenaren.
En als je twijfelt, is er niets mis mee om rustig de tijd te nemen en je mogelijkheden te overwegen. Er zullen altijd krantenkoppen zijn die ons vertellen dat de woningprijzen door het dak gaan of dat de markt op instorten staat. De werkelijkheid is meestal een stuk minder dramatisch.
Na vele jaren woningen te hebben verkocht aan de Costa del Sol, hebben we geleerd dat markten veranderen, kopers veranderen en omstandigheden veranderen. Het gaat erom die veranderingen te begrijpen en verstandige beslissingen te nemen.
We kunnen de internationale economie, politieke ontwikkelingen of de krantenkoppen niet beïnvloeden. Maar we kunnen wel luisteren naar wat je wilt bereiken, de markt bekijken zoals die vandaag is en je helpen bepalen wat voor jou de beste volgende stap is.
Of je nu wilt kopen of verkopen, we bespreken graag rustig de mogelijkheden met je. Soms is een beetje realisme aanzienlijk meer waard dan alle ophef. Bel ons op (0034) 952 90 52 00, stuur ons een WhatsApp-bericht of mail naar info@michael-moon.com. We horen graag van je.
