De vastgoedmarkt aan de Costa del Sol blijft gezond, maar door het toenemende aanbod en de stijgende vraagprijzen worden kopers prijsbewuster. We bekijken waarom de markt misschien gewoon terugkeert naar normalere omstandigheden.
Groeimarkt of instorting?
De vastgoedmarkt aan de Costa del Sol is nog steeds actief. Er is volop vraag, woningen worden verkocht en de verkoopprijzen vertonen zeker geen tekenen van een instorting. Maar na enkele jaren van uitzonderlijke prijsstijgingen zijn er aanwijzingen dat de markt zich begint te normaliseren. In de provincie Málaga werden in het eerste kwartaal van 2026 iets meer dan 9% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode van 2025.
Dat betekent niet dat de vastgoedprijzen met 9% zijn gedaald, en het betekent zeker niet dat de vraag is verdwenen. Het betekent dat er minder woningen van eigenaar zijn gewisseld. Wanneer we dat bekijken in combinatie met het toenemende aanbod, de afnemende prijsgroei en wat we in de praktijk bij kopers en verkopers zien, ontstaat er een interessant beeld. Een beeld dat we waarschijnlijk eerder zouden moeten verwelkomen dan vrezen.
In het eerste kwartaal van 2026 werden in de provincie Málaga minder woningen verkocht dan in het uitzonderlijk sterke eerste kwartaal van 2025. Tegelijkertijd bleven de vraagprijzen stijgen, hoewel ook dat stijgingstempo inmiddels afneemt. Uit de cijfers van Idealista voor de provincie Málaga blijkt dat de geadverteerde prijzen in augustus 2026 nog altijd 7,4% hoger lagen dan een jaar eerder. Dat is echter aanzienlijk minder dan de jaarlijkse stijging van ongeveer 14% in september 2025.
Misschien is de vraag daarom niet of de markt stijgt of daalt. Het gaat er eerder om of de vraagprijzen en de bereidheid van kopers om die hogere prijzen te betalen zich in verschillende tempo's ontwikkelen.
Vraagprijzen zijn niet noodzakelijkerwijs een bewijs van waarde
Stel dat er vijf redelijk vergelijkbare woningen te koop staan voor ongeveer €900.000.
Een nieuwe verkoper kijkt online en concludeert begrijpelijkerwijs dat zijn woning ook ongeveer €900.000 waard moet zijn. Misschien denkt de verkoper zelfs dat de vraagprijs €925.000 zou moeten zijn, omdat voortdurend wordt verteld dat de vastgoedprijzen stijgen.
Een makelaar die langskomt om een vraagprijs te adviseren, ziet dezelfde informatie. Maar er is één heel belangrijke vraag:
Hoelang staan die vijf woningen al te koop?
Als ze allemaal al vier of vijf maanden voor ongeveer €900.000 te koop staan zonder verkocht te worden, vormen ze niet noodzakelijkerwijs een bewijs dat €900.000 haalbaar is.
In werkelijkheid kunnen ze juist aantonen dat €900.000 de prijs is waarvoor ze niet verkocht worden.
Toch blijven die vraagprijzen op de vastgoedportalen staan. Ze beïnvloeden de volgende verkoper, de volgende makelaar en mogelijk ook de geautomatiseerde waarderingssystemen die geadverteerde woningen bij hun berekeningen gebruiken.
Dat de woningen van €900.000 niet worden verkocht, kan er zo vreemd genoeg toe bijdragen dat de volgende vraagprijs €925.000 wordt.
Makelaars spelen hier ook een rol in
Het zou voor een makelaar heel gemakkelijk zijn om onrealistische vraagprijzen volledig aan de verkopers toe te schrijven, maar dat zou niet eerlijk zijn.
Wanneer we een woning bezoeken, geven we niet alleen een waardebepaling. Meestal adviseren we ook een vraagprijs en dat gesprek is tegelijkertijd onvermijdelijk een gelegenheid om de verkoopopdracht van de eigenaar te krijgen. Stel dat ik oprecht denk dat kopers een bepaalde woning waarschijnlijk op ongeveer €825.000 zullen waarderen, terwijl er vijf concurrerende woningen voor €900.000 worden aangeboden. Als ik €825.000 adviseer terwijl verschillende andere makelaars €900.000 of €925.000 adviseren, is de kans groot dat ik zonder opdracht vertrek. Daarom zou ik kunnen adviseren om de markt te testen met een vraagprijs van €875.000 of €895.000. Ik zou mijn bedenkingen uitleggen, de woning onder een groot deel van de concurrentie positioneren en kijken hoe kopers reageren.
Er is niets mis mee om de markt te testen. Het belangrijkste is om op het resultaat van die test te reageren.
Een gezonde markt betekent niet dat alles tegen elke prijs wordt verkocht
Ik herinner me nog genoeg van de economielessen op school om de fundamentele relatie tussen aanbod, vraag en prijs te begrijpen.
De vraag naar vastgoed aan de Costa del Sol kan sterk blijven. Maar als de prijzen stijgen, zullen minder kopers bereid zijn om op dat hogere niveau tot aankoop over te gaan. Als tegelijkertijd het aantal beschikbare woningen toeneemt, hebben kopers meer keuze. Dat betekent niet dat de markt ongezond is. Het betekent alleen dat verkopers harder moeten concurreren om de beschikbare vraag.
Een gezonde vastgoedmarkt betekent niet dat elke woning tegen elke prijs wordt verkocht. Een eenvoudige grafiek van vraag en aanbod legt de situatie waarschijnlijk beter uit dan verschillende alinea's over economie.
De vraag hoeft niet te verdwijnen om het aantal verkopen te laten afnemen. Als de vraagprijzen stijgen, zullen minder kopers tegen die prijs kopen. Als ook het aanbod van concurrerende woningen toeneemt, hebben kopers meer keuze. Een actieve en gezonde markt kan daarom samengaan met woningen die langer te koop staan omdat hun vraagprijs te hoog is.
In een snel stijgende markt kon tijd het probleem oplossen
Een van de redenen waarom deze aanpassing enige tijd kan duren, is dat verkopers gewend zijn geraakt aan een markt waarin wachten vaak werkte.
Als een woning in een periode van zeer snelle prijsstijgingen met een 10% te hoge vraagprijs op de markt kwam, kon de markt die vraagprijs zes of twaalf maanden later hebben ingehaald. Uiteindelijk werd de woning verkocht, waardoor de indruk kon ontstaan dat de oorspronkelijke vraagprijs altijd al juist was geweest. Misschien was dat niet zo. De markt had de vraagprijs simpelweg ingehaald.
Als u in een normalere markt 10% te hoog begint, kan de prijs zes maanden later nog steeds te hoog zijn. Twaalf maanden later kan die nog altijd te hoog zijn. In een licht dalende markt kan de markt zich zelfs steeds verder van uw vraagprijs verwijderen.
Vastgoedmarkten lijken een beetje op oceaanstomers. Als ze eenmaal vaart hebben gemaakt, kunt u ze niet op een sixpence laten stoppen en omkeren. (Jongere lezers zullen misschien aan Google moeten vragen wat een sixpence was.)
De verwachtingen van verkopers hebben tijd nodig om te veranderen. Vraagprijzen hebben tijd nodig om te veranderen. De adviezen van makelaars hebben tijd nodig om te veranderen. Maar uiteindelijk veranderen ze wel.
Soms is het uitblijven van bezichtigingen de manier waarop de markt spreekt
We voeren nu al gesprekken met sommige verkopers waarin we moeten uitleggen dat we niet het aantal aanvragen ontvangen dat we zouden verwachten, of dat de woning niet de reactie oproept waarop we hadden gehoopt. Dat zijn voor geen van beide partijen bijzonder prettige gesprekken.
Ze kunnen nog moeilijker zijn wanneer een eigenaar in een ander land berichten leest over een bloeiende vastgoedmarkt aan de Costa del Sol. Maar als een goed gepresenteerde woning in een actieve markt geen aanvragen of bezichtigingen oplevert, is dat informatie. Het bewijst niet automatisch dat de vraagprijs verkeerd is, maar het geeft ons zeker een reden om er opnieuw naar te kijken.
Een verkoper die niet ter plaatse is, is er in het bijzonder van afhankelijk dat de makelaar vertelt wat er werkelijk gebeurt, in plaats van alleen wat de verkoper graag zou willen horen. Dat vereist eerlijkheid van beide kanten. Een makelaar moet bereid zijn om een ongemakkelijk gesprek te voeren. Maar een verkoper die eerlijk advies wil, moet de makelaar ook de ruimte geven om een antwoord te geven dat misschien niet bijzonder prettig is.
De markt testen is een strategie. Onbeperkt wachten is dat niet.
Er is niets mis mee om een iets hogere vraagprijs te willen proberen. Als het mijn woning was, zou ik misschien precies hetzelfde willen doen. Maar als we afspreken dat we de markt testen, moeten we naar het resultaat luisteren.
Krijgen we aanvragen? Maken mensen afspraken voor bezichtigingen? Wat zeggen ze? Ontvangen we biedingen? Welke woningen kiezen kopers in plaats daarvan? En wat gebeurt er met die ogenschijnlijk vergelijkbare woningen die al te koop stonden?
De persoonlijke omstandigheden van de verkoper zijn ook belangrijk. Iemand die het werkelijk niet uitmaakt of de woning dit jaar of over drie jaar wordt verkocht, kan een heel andere aanpak volgen dan iemand die de verkoop graag binnen zes maanden wil afronden. Dat is iets wat u eerlijk met uw makelaar zou moeten bespreken.
Misschien is normalisering precies wat de markt nodig heeft
Een positieve ontwikkeling is dat meer makelaars nu openlijk praten over wat zij zien.
Sociale media hebben een platform gecreëerd voor gesprekken die tijdens eerdere vastgoedcycli simpelweg niet bestonden. Makelaars kunnen ervaringen vergelijken en erkennen dat een toenemend aanbod, meer keuze voor kopers en onrealistische vraagprijzen niet betekenen dat de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol plotseling in de problemen verkeert. Het kan eenvoudigweg betekenen dat de markt normaler wordt.
Niemand kan garanderen wat de vastgoedprijzen hierna zullen doen en een onverwachte economische gebeurtenis kan het beeld altijd veranderen. Maar door veranderende omstandigheden te herkennen en er tijdig op te reageren, zou de aanpassing gemakkelijker moeten verlopen. Na enkele buitengewone jaren hebben we misschien geen nieuwe hausse nodig, en zeker geen instorting.
We hebben een gezonde markt nodig waarin verkopers willen verkopen, kopers willen kopen en de prijs ervoor zorgt dat beide partijen elkaar kunnen vinden.
Test de markt gerust. Maar luister naar wat de markt u vertelt.
Wilt u vrijblijvend over de verkoop van uw eigen woning praten? Bel ons dan gerust op (0034) 952 90 52 00, stuur ons een bericht via WhatsApp of e-mail naar info@michael-moon.com. Wij helpen u graag.
