Een AFO kan verontrustend klinken wanneer u een oudere woning in Andalusië koopt, maar het betekent niet noodzakelijk dat er een ernstig probleem is. We leggen uit wat een AFO is, waarom niet iedere landelijke woning er een nodig heeft en welke vragen u en uw advocaat moeten stellen voordat u verdergaat.
Niets om bang voor te zijn...
Een Spaanse landelijke woning kopen
Als u naar een oudere woning in Andalusië kijkt, vooral op het platteland, kan iemand een AFO ter sprake brengen.
Raak niet in paniek, het klinkt nogal wat alarmerender dan nodig is.
Onregelmatigheden in de ruimtelijke ordening en documentatie zijn niet ongebruikelijk bij oudere Spaanse woningen. De systemen en vereisten zijn in de loop der jaren aanzienlijk veranderd en een AFO is een van de manieren waarop het huidige systeem omgaat met een deel van die historische werkelijkheid. Dat betekent niet dat iedere landelijke woning een AFO nodig heeft. Veel woningen beschikken al over de juiste documenten op het gebied van ruimtelijke ordening en bewoning, zoals een LPO, en hebben verder niets nodig.
Wat is een AFO?
AFO staat voor Asimilado a Fuera de Ordenación. Het is een administratieve status waarmee de gemeente de positie van bepaalde voltooide gebouwen met onregelmatigheden op het gebied van ruimtelijke ordening formeel kan erkennen. Hiermee wordt een onregelmatig gebouw niet zonder meer gelegaliseerd. De erkende positie en de voorwaarden die erop van toepassing zijn, worden ermee vastgesteld en gedocumenteerd.
Voor een koper is dat eigenlijk het belangrijkste punt. Als een AFO ter sprake komt, is dat het moment om vragen te stellen en te begrijpen wat de situatie is.
Heeft de woning daadwerkelijk een AFO?
Er kan tegen u worden gezegd dat een woning over „de AFO-documenten” beschikt, of dat een architect of technisch deskundige de documentatie heeft voorbereid. Dat is niet noodzakelijk hetzelfde als een AFO die daadwerkelijk is verleend.
De eenvoudige vraag die u moet stellen is: heeft de gemeente de AFO daadwerkelijk goedgekeurd?
Als dat het geval is, kan uw advocaat de documentatie controleren. Als een aanvraag nog in behandeling is, kan uw advocaat de huidige stand van zaken vaststellen en u hierover adviseren.
Laat een vraag over een AFO u niet onnodig tegenhouden om een woning te kopen
Een vraag over een AFO hoeft u er niet noodzakelijk van te weerhouden om een bod uit te brengen of een woning te reserveren die u graag zou willen kopen. Openheid over de kwestie beschermt zowel de koper als de verkoper. De koper weet wat er moet worden opgelost en de verkoper weet precies aan welke voorwaarde het bod of de reservering is verbonden.
Onze standaardreserveringsovereenkomst is afhankelijk van de resultaten van het juridische onderzoek en de due diligence die namens de koper worden uitgevoerd. We nemen ook altijd graag een specifieke clausule over een AFO of een andere bijzondere kwestie op als dit de koper extra zekerheid geeft. In de loop der jaren hebben we veel aankopen begeleid waarbij vragen over ruimtelijke ordening of documentatie moesten worden onderzocht. Er zijn gevallen geweest waarin niet doorgaan de juiste beslissing was, maar naar onze ervaring waren die uitzonderingen en niet de norm.
Stel vragen en begrijp wat u koopt
Een AFO is slechts een van de termen die u kunt tegenkomen wanneer u een woning in Spanje koopt. U kunt ook horen over een LPO, bouw- en planologische vergunningen, informatie van het Spaanse eigendomsregister, gegevens van het Catastro en andere documentatie. Veel van deze onderwerpen behandelen we in onze Engelstalige vragen voor kopers over LPO's en documentatie.
U hoeft geen deskundige op het gebied van de Spaanse ruimtelijke ordening te worden.
Stel vragen, stel de feiten vast en laat uw advocaat de documentatie controleren en u adviseren. Het is onze taak als makelaars om open te zijn over de informatie waarover we beschikken en om koper en verkoper te helpen een verstandige weg vooruit te vinden. Begrijpen wat u koopt is veel nuttiger dan bang zijn voor onbekende terminologie.
