Heeft een woning aan de Costa del Sol een LPO nodig? We leggen uit waarom het antwoord niet altijd eenvoudig is, vooral bij oudere woningen, en waarom goed juridisch advies belangrijker is dan alleen zoeken naar een ja of nee.
Wat is een LPO en waarom heb ik die nodig?
Als u een woning aan de Costa del Sol koopt, zal vroeg of laat waarschijnlijk iemand de Licencia de Primera Ocupación noemen, de vergunning voor eerste bewoning die doorgaans wordt aangeduid als de LPO.
De LPO is een gemeentelijk document dat bevestigt dat een voltooide woning voldoet aan de relevante voorwaarden voor bewoning. Bij een moderne woning mag u normaal gesproken verwachten dat de juiste documentatie aanwezig is. Bij een oudere woning kan de situatie echter heel anders zijn.
Het LPO-systeem werd in de verschillende gemeenten geleidelijk ingevoerd in de jaren zeventig en tachtig. Daardoor zijn er veel woningen die in die jaren, en vooral daarvoor, zijn gebouwd en geen LPO hebben, eenvoudigweg omdat LPO's destijds niet gebruikelijk waren. Als het om oudere woningen gaat, gebruik ik soms het bewust extreme voorbeeld dat het Alhambra in Granada geen LPO heeft. Uiteraard vergelijken we een gemiddelde woning niet met het Alhambra, maar het punt is eenvoudigweg dat u niet kunt verwachten dat een woning een document heeft dat nog geen onderdeel van het systeem was toen deze werd gebouwd. Als iemand u vertelt dat een oude woning geen LPO heeft, ga er dan niet meteen van uit dat er een probleem is. Vraag gewoon waarom.
Laat u hierdoor niet te veel in verwarring brengen. U hoeft de Spaanse ruimtelijke ordeningswetgeving niet tot in detail te begrijpen om een woning te kunnen kopen. Dat is een van de redenen waarom u een goede onafhankelijke advocaat inschakelt. Uw advocaat controleert de juridische en planologische situatie van de woning, legt uit wat u moet weten en zorgt ervoor dat u begrijpt wat u koopt voordat u zich ertoe verplicht.
Waarom is er geen LPO?
Dit is de belangrijke vraag en deze is essentieel om de status te begrijpen van de woning die u overweegt te kopen. Zoals we eerder hebben gezegd, heeft een oudere woning mogelijk nooit een LPO gehad, puur vanwege het bouwjaar. Een recentere woning kan om heel andere redenen geen LPO hebben, en die redenen moeten wel worden begrepen.
Marbella voegt bijvoorbeeld nog een extra dimensie aan de vraag toe vanwege de goed gedocumenteerde problemen met de ruimtelijke ordening die de gemeente in de jaren 2000 troffen. Sommige woningen uit die periode hebben een documentatiegeschiedenis die moet worden begrepen binnen de context van wat er destijds speelde. In recentere jaren is de situatie veel duidelijker geworden, maar bij oudere woningen in Marbella is het antwoord op de vraag ‘Heeft de woning een LPO?’ niet zo eenvoudig als ja of nee.
Het is ook goed om te bedenken dat er andere documentatie kan zijn, zoals de SAFO of AFO, die duidelijkheid kan geven over de huidige juridische status van bepaalde woningen. Maakt u zich geen zorgen. U hoeft geen deskundige te worden op het gebied van de planologische geschiedenis van Marbella. Daarvoor is uw advocaat er.
Is het werkelijk belangrijk voor u?
Zodra u begrijpt waarom een woning geen LPO heeft, is de volgende vraag: wat betekent dat voor u? Uw eigen omstandigheden helpen bepalen of het ontbreken van een LPO een goede reden is om een bepaalde woning niet te kopen of dat het in de praktijk weinig verschil zal maken.
Als u bijvoorbeeld een hypotheek nodig heeft, kan de beschikbare documentatie van de woning van invloed zijn op de bereidheid van een kredietverstrekker om deze te financieren. Een koper die zonder hypotheek koopt, heeft mogelijk meer mogelijkheden, maar dat betekent zeker niet dat de juridische of planologische situatie mag worden genegeerd.
Er kunnen ook gevolgen zijn die afhangen van wat u in de toekomst met de woning wilt doen.
Daarom geeft een eenvoudig vinkje of kruisje naast LPO u niet noodzakelijk voldoende informatie om een verstandige beslissing te nemen wanneer u een van de woningen te koop aan de Costa del Sol overweegt.
Vraag het juiste advies
We zullen altijd proberen zoveel mogelijk relevante informatie te achterhalen als redelijkerwijs mogelijk is voordat iemand een woning koopt. Dat gezegd hebbende, zijn wij makelaars en niet de advocaten van de koper. Voor de meeste mensen gaat het bij de aankoop van een woning om een aanzienlijk bedrag. Daarom vinden wij dat iedere koper een goede onafhankelijke advocaat moet inschakelen om het passende juridische onderzoek uit te voeren voordat hij of zij zich tot de aankoop verplicht.
Het is ook belangrijk een advocaat in te schakelen die ervaring heeft met de situatie waarover u advies vraagt. Soms kan die kennis zeer plaatselijk zijn. Een advocaat die regelmatig met een bepaald soort planologische situatie in Marbella te maken heeft, zal de geschiedenis en gevolgen daarvan beter begrijpen dan een even bekwame advocaat die deze situatie nog nooit is tegengekomen. Zoals bij alles wat met onroerend goed te maken heeft, zoekt u niet iemand die u vertelt wat u wilt horen. U zoekt iemand die de situatie goed genoeg begrijpt om u het beste advies te geven.
Als de advocaat de woning onderzoekt en u adviseert deze niet te kopen, neem dat advies dan serieus. Wijs een woning tegelijkertijd niet zonder meer af omdat iemand u heeft verteld dat deze geen LPO heeft, zonder eerst de achtergrond te achterhalen. Het veiligste advies kan soms eenvoudigweg zijn om niet te kopen, maar dat betekent niet noodzakelijk dat dit voor u het juiste advies is. U heeft iemand nodig die de situatie goed genoeg begrijpt om de gevolgen uit te leggen, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Bescherm uw positie bij de reservering
Misschien wilt u de woning reserveren om niet het risico te lopen deze kwijt te raken terwijl een bepaalde vraag wordt onderzocht. Als er al een kwestie naar voren is gekomen, kunt u ervoor zorgen dat deze niet wordt vergeten.
Onze standaard reserveringsovereenkomst bepaalt dat de reservering afhankelijk is van een bevredigend resultaat van het juridische onderzoek dat door de koper of de advocaat van de koper wordt uitgevoerd. Als u een specifieke zorg heeft, kan dat punt als bijzondere voorwaarde in de reservering worden opgenomen. Als er bijvoorbeeld een vraag bestaat over de juridische of planologische status van de woning, kan de reservering specifiek afhankelijk worden gemaakt van de goedkeuring van die situatie door de advocaat van de koper. De advocaat kan de kwestie vervolgens grondig onderzoeken en advies geven. Als u tevreden bent met wat de advocaat vaststelt, kunt u doorgaan. Zo niet, dan doet u dat niet.
Plaats de LPO in het juiste perspectief. Een LPO is een belangrijk document, maar het is niet de heilige graal van de Spaanse woningdocumentatie. Het hebben van een LPO vertelt u niet noodzakelijk alles over een woning, en het ontbreken ervan betekent niet automatisch dat u de woning niet zou moeten kopen. Het belangrijkste is dat u de juridische status van de woning begrijpt en weet wat die voor u betekent.
Zoals we hebben gezegd, hoeft u zelf geen deskundige te worden. Stel de vragen en vraag informatie aan mensen die de situatie begrijpen. Laat alles onafhankelijk door uw advocaten controleren en luister naar hun advies. Daarna kunt u uw beslissing nemen.
Heeft deze woning een LPO? Het is een goede vraag, maar een ja of nee bepaalt niet noodzakelijk of u de woning wel of niet zou moeten kopen.
We zullen u altijd proberen te helpen met vragen over het kopen of verkopen van een woning aan de Costa del Sol. Als u iets met ons wilt bespreken, kunt u ons bellen op (0034) 952 90 52 00, ons een bericht sturen via WhatsApp of een e-mail sturen naar info@michael-moon.com. We horen graag van u.
