Les gros titres donnent des images très différentes du marché immobilier de la Costa del Sol. Nous examinons avec recul les derniers chiffres des ventes, les prix des biens, l'évolution de la demande internationale et ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs.
En avant lente, capitaine !
Où que l'on regarde, il semble toujours y avoir un nouveau titre dans la presse consacré au marché immobilier de la Costa del Sol.
Un jour, on nous explique que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter et que la demande est plus forte que jamais. Le lendemain, on lit que les acheteurs étrangers disparaissent et que le marché se dirige vers une période difficile.
Alors, que se passe-t-il réellement ?
La vérité, c'est que les marchés immobiliers sont rarement aussi spectaculaires que les gros titres le laissent entendre. Les réseaux sociaux et la presse ont tendance à se concentrer sur les extrêmes. Un marché immobilier en plein essor fait un bon titre, tout comme un marché qui s'effondre. Un marché qui s'adapte simplement à l'évolution des circonstances est beaucoup moins sensationnel.
Nous vendons des biens immobiliers sur la Costa del Sol depuis de nombreuses années et nous avons connu beaucoup de changements pendant cette période. Nous ne prétendons pas savoir exactement ce qui va se passer ensuite, mais lorsque nous discutons avec nos clients d'un achat ou d'une vente, nous trouvons utile de regarder au-delà des gros titres et de remettre les choses en perspective.
Que nous disent réellement les derniers chiffres ?
Un article récent d'Euro Weekly News indiquait que les achats immobiliers réalisés par des étrangers en Espagne avaient diminué de 13 % au cours des six premiers mois de 2026, par rapport à la même période en 2025. Ces chiffres proviennent du Conseil général du notariat espagnol. La baisse du nombre de transactions est donc bien réelle.
Mais que signifie réellement une baisse de 13 % ? Pour commencer, cela signifie que le volume des transactions représentait encore 87 % de celui de l'année précédente. C'est un ralentissement, mais cela ne signifie certainement pas que le marché immobilier s'est arrêté de fonctionner.
Il faut également regarder ce qui s'est passé au cours des années précédentes. Si nous comparons les chiffres actuels à une période d'activité exceptionnellement forte, une baisse peut sembler plus spectaculaire qu'elle ne l'est réellement. En effet, les achats réalisés par des étrangers avaient augmenté de 2,3 % au premier semestre 2024, puis de 2 % supplémentaires au premier semestre 2025, avant le dernier recul.
Nous ne devons donc pas ignorer cette baisse, mais nous ne devons pas non plus tirer des conclusions à partir d'un seul pourcentage sans tenir compte du contexte général. Et il faut rappeler que ces chiffres concernent l'ensemble de l'Espagne. La Costa del Sol possède ses propres caractéristiques, notamment en raison de l'importance des acheteurs internationaux et des différentes raisons qui poussent les gens à acheter un logement ici.
Les prix de l'immobilier et le paquebot de croisière
Une façon dont nous envisageons parfois le marché immobilier consiste à le comparer à un grand paquebot de croisière. On ne peut pas arrêter un paquebot brusquement, comme on le ferait avec un frein d'urgence.
Au départ, certains signes peuvent indiquer que les conditions à venir changent, mais personne ne souhaite ralentir inutilement. Peut-être que les choses continueront comme avant.
Puis il devient plus évident que les circonstances ont réellement changé, et la décision est prise de réduire la vitesse.
Mais même après avoir réduit la puissance des moteurs, le navire continue d'avancer. Il faut du temps pour que le changement de vitesse produise ses effets.
Nous trouvons que cette comparaison permet d'expliquer assez simplement le fonctionnement possible des marchés immobiliers.
Après une période de hausse des prix, les vendeurs s'habituent à l'idée que leur bien prend de la valeur chaque année. Ils regardent les prix auxquels les propriétés voisines sont annoncées et supposent parfois que la leur devrait valoir 5 % ou 10 % de plus.
Les prix affichés ne sont pas nécessairement les prix auxquels les biens se vendent réellement. Lorsque les acheteurs deviennent plus prudents, le premier signe n'est pas forcément une baisse des prix. Il peut simplement s'agir d'une diminution du nombre de visites, d'offres moins nombreuses ou de biens qui mettent plus longtemps à se vendre. Et même lorsque ces signes deviennent évidents, il peut falloir du temps aux vendeurs pour adapter leurs attentes.
Cela ne signifie pas que tous les biens sont surévalués, ni que les prix doivent baisser sur l'ensemble du marché. Mais les biens dont les prix se sont éloignés des valeurs réalistes du marché peuvent nécessiter un ajustement, et le rythme des hausses de prix peut devoir ralentir.
La difficulté, c'est qu'au moment où tout le monde reconnaît que les circonstances ont changé, le marché a peut-être déjà évolué davantage qu'on ne l'imagine.
Acheteurs et vendeurs voient souvent les choses différemment
Il y a toujours des acheteurs à la recherche d'un logement sur la Costa del Sol, et un bien proposé à un prix réaliste, qui correspond à leurs besoins, a naturellement plus de chances de susciter un intérêt sérieux qu'un bien surévalué.
Mais les acheteurs sont peut-être plus prudents qu'auparavant. Si quelqu'un trouve un bien qui lui plaît vraiment, mais estime que le prix demandé est trop élevé, il peut présenter une offre à un niveau qu'il considère comme réaliste. Cela peut parfois créer des difficultés.
Un propriétaire qui a observé les prix affichés et entendu dire que les valeurs immobilières continuent d'augmenter peut juger cette offre déraisonnable, voire insultante. Pourtant, l'acheteur tient peut-être simplement compte des conditions actuelles du marché et cherche à éviter de payer plus que ce que vaut réellement le bien.
Aucune des deux parties ne cherche nécessairement à être déraisonnable. Elles regardent peut-être simplement le marché sous des angles différents.
C'est là qu'un conseil réaliste et une bonne compréhension des conditions actuelles prennent toute leur importance.
Le monde ne s'arrête pas, et la Costa del Sol non plus
Il faut également se rappeler que le marché immobilier n'évolue pas indépendamment de tout ce qui se passe ailleurs.
L'incertitude économique, la politique internationale, les taux de change et l'évolution des situations personnelles peuvent tous influencer les décisions d'achat immobilier.
Pour une personne qui doit déménager, la décision peut être relativement simple. Mais quelqu'un qui envisage d'acheter une maison de vacances ou une résidence secondaire peut décider d'attendre de se sentir plus rassuré quant à l'avenir. Cela ne signifie pas nécessairement qu'il a abandonné son projet d'achat.
Les nationalités des acheteurs sur la Costa del Sol ont également beaucoup changé au fil des années. Nous nous souvenons de périodes où les acheteurs russes étaient particulièrement présents. Leur présence a ensuite diminué, tandis que les acheteurs d'autres pays devenaient plus visibles. Plus récemment, nous avons constaté une présence américaine croissante. Il suffit de se promener sur le Paseo Marítimo de Marbella pour entendre davantage d'accents américains qu'il y a quelques années. Les acheteurs allemands sont également devenus de plus en plus présents sur notre marché. Il y a quinze ou vingt ans, nous associions beaucoup plus les Allemands à la recherche d'une résidence secondaire à Majorque, mais aujourd'hui, ils représentent une part importante du marché immobilier de la Costa del Sol.
Il s'agit d'observations tirées de notre propre expérience, et non de comparaisons statistiques, mais elles illustrent la manière dont le marché continue d'évoluer.
Des changements pourraient également intervenir dans les relations entre le Royaume-Uni et l'Union européenne. De futurs accords facilitant les séjours prolongés des citoyens britanniques en Espagne ou leur installation dans le pays pourraient influencer le marché immobilier. Nous ne savons pas à quoi ces accords pourraient finalement ressembler, mais ils nous rappellent une fois de plus que les circonstances d'aujourd'hui ne seront pas nécessairement celles de demain.
Le marché a toujours été en mouvement, et nous ne voyons aucune raison pour que cela change.
Un peu de stabilité ne serait peut-être pas une mauvaise chose
Nous ne pensons pas que le marché immobilier de la Costa del Sol ait besoin d'être en plein essor pour être en bonne santé. Il y a toujours des personnes qui souhaitent vivre ici, y passer leur retraite, s'y installer avec leur famille ou profiter d'une maison de vacances au soleil. L'attrait de la région n'a pas soudainement disparu parce que le nombre de transactions a diminué. Mais il est raisonnable de reconnaître que certains acheteurs peuvent être plus prudents, particulièrement lorsque les prix immobiliers ont considérablement augmenté et que les perspectives économiques générales restent incertaines.
Une période durant laquelle les prix se stabilisent, les vendeurs ajustent leurs attentes irréalistes et les acheteurs retrouvent davantage de confiance dans la valeur de ce qu'ils achètent pourrait être bénéfique pour le marché. Ce n'est pas une prévision de baisse des prix, ni une suggestion selon laquelle tous les vendeurs devraient réduire leur prix de vente.
C'est simplement reconnaître que les marchés changent et que les attentes doivent parfois évoluer avec eux.
Alors, est-ce le bon moment pour acheter ou vendre ?
Nous ne pensons pas qu'il existe une seule réponse valable pour tout le monde.
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier sur la Costa del Sol, les questions importantes sont de savoir ce que vous recherchez, ce que vous pouvez vous permettre confortablement et si vous pouvez trouver un bien adapté à un prix qui vous semble raisonnable.
Si vous vendez, il est important de comprendre ce que les acheteurs sont prêts à payer sur le marché actuel, plutôt que de vous fier uniquement aux prix demandés par d'autres propriétaires.
Si vous hésitez, il n'y a aucun mal à prendre le temps d'examiner vos possibilités. Il y aura toujours des gros titres annonçant que les prix de l'immobilier s'envolent ou que le marché est sur le point de s'effondrer. La réalité est généralement beaucoup moins spectaculaire.
Après de nombreuses années passées à vendre des biens immobiliers sur la Costa del Sol, nous avons appris que les marchés changent, que les acheteurs changent et que les circonstances changent. L'essentiel est de comprendre ces évolutions et de prendre des décisions sensées.
Nous ne pouvons pas contrôler l'économie internationale, les événements politiques ou les gros titres. Mais nous pouvons écouter ce que vous souhaitez accomplir, examiner le marché tel qu'il est aujourd'hui et vous aider à envisager la meilleure façon d'avancer.
Que vous souhaitiez acheter ou vendre, nous serons heureux de prendre le temps d'en discuter avec vous. Parfois, un peu de réalisme vaut bien davantage que toute cette agitation. Appelez-nous au (0034) 952 90 52 00, contactez-nous sur WhatsApp ou écrivez-nous à info@michael-moon.com. Nous serons ravis d'avoir de vos nouvelles.
