Le marché immobilier de la Costa del Sol reste sain, mais l'augmentation de l'offre et la hausse des prix demandés rendent les acheteurs plus attentifs aux prix. Nous examinons pourquoi le marché revient peut-être simplement à des conditions plus normales.
Boom ou krach ?
Le marché immobilier de la Costa del Sol reste actif. La demande est bien présente, des biens se vendent et les prix de vente ne montrent certainement aucun signe d'effondrement. Mais après plusieurs années de hausses de prix exceptionnelles, certains signes indiquent que le marché commence à se normaliser. Dans la province de Málaga, les ventes de biens résidentiels ont diminué d'un peu plus de 9 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025.
Cela ne signifie pas que les prix de l'immobilier ont baissé de 9 %, et certainement pas que la demande a disparu. Cela signifie que moins de biens ont changé de propriétaire. Lorsque nous considérons ce chiffre parallèlement à l'augmentation de l'offre, au ralentissement de la hausse des prix et à ce que nous observons réellement chez les acheteurs et les vendeurs, la situation devient intéressante. Et nous devrions probablement nous en réjouir plutôt que la craindre.
Le premier trimestre 2026 a enregistré moins de ventes immobilières dans la province de Málaga que le premier trimestre 2025, qui avait été exceptionnellement dynamique. Dans le même temps, les prix demandés ont continué à augmenter, même si leur rythme de progression ralentit désormais. Les chiffres d'Idealista pour la province de Málaga montrent qu'en août 2026, les prix affichés restaient supérieurs de 7,4 % à ceux de l'année précédente. À titre de comparaison, leur croissance annuelle était d'environ 14 % en septembre 2025.
La question n'est donc peut-être pas de savoir si le marché monte ou baisse. Il s'agit plutôt de déterminer si les prix demandés et la volonté des acheteurs de payer ces prix plus élevés évoluent à des rythmes différents.
Les prix demandés ne constituent pas nécessairement une preuve de valeur
Imaginons que cinq biens raisonnablement comparables soient proposés à la vente aux alentours de 900 000 €.
Un nouveau vendeur consulte les annonces en ligne et conclut, de manière tout à fait compréhensible, que son bien doit également valoir environ 900 000 €. Il peut même penser qu'il devrait être proposé à 925 000 €, puisqu'on lui répète que les prix de l'immobilier augmentent.
L'agent immobilier qui vient lui recommander un prix de mise en vente dispose des mêmes informations, mais une question très importante se pose :
Depuis combien de temps ces cinq biens sont-ils à vendre ?
S'ils sont tous proposés aux alentours de 900 000 € depuis quatre ou cinq mois sans avoir été vendus, ils ne prouvent pas nécessairement qu'un prix de 900 000 € soit réalisable.
En réalité, ils pourraient plutôt démontrer que 900 000 € est le prix auquel ils ne se vendent pas.
Pourtant, ces prix demandés restent affichés sur les portails immobiliers. Ils influencent le vendeur suivant, l'agent immobilier suivant et éventuellement les systèmes d'estimation automatisée qui utilisent les biens annoncés dans leurs calculs.
De façon assez paradoxale, l'absence de vente des biens proposés à 900 000 € peut ainsi contribuer à créer le prochain prix demandé de 925 000 €.
Les agents immobiliers ont également leur part de responsabilité
Il serait très facile pour un agent immobilier de rejeter entièrement la responsabilité des prix irréalistes sur les vendeurs, mais ce ne serait pas juste.
Lorsque nous visitons un bien, nous ne nous contentons pas de fournir une estimation. Nous recommandons généralement un prix de mise en vente et cette rencontre est aussi, inévitablement, l'occasion d'obtenir le mandat du propriétaire. Supposons que je pense sincèrement que les acheteurs estimeront probablement un bien précis à environ 825 000 €, alors que cinq biens concurrents sont proposés à 900 000 €. Si je recommande 825 000 €, tandis que plusieurs autres agents recommandent 900 000 € ou 925 000 €, il est fort probable que je reparte sans obtenir le mandat. Je pourrais donc suggérer de tester le marché à 875 000 € ou 895 000 €. J'expliquerais mes réserves, je positionnerais le bien en dessous d'une grande partie de la concurrence et j'observerais la réaction des acheteurs.
Il n'y a rien de mal à tester le marché. L'important est de réagir au résultat de ce test.
Un marché sain ne signifie pas que tout se vendra à n'importe quel prix
Je me souviens encore suffisamment de mes cours d'économie pour comprendre la relation fondamentale entre l'offre, la demande et le prix.
La demande de biens immobiliers sur la Costa del Sol peut rester forte. Mais si les prix augmentent, moins d'acheteurs seront disposés à acheter à ce niveau plus élevé. Si, dans le même temps, le nombre de biens disponibles augmente, les acheteurs disposent d'un plus grand choix. Cela ne signifie pas que le marché est en mauvaise santé. Cela signifie simplement que les vendeurs doivent se montrer plus compétitifs pour attirer la demande disponible.
Un marché immobilier sain ne signifie pas que chaque bien se vendra à n'importe quel prix. Un simple graphique de l'offre et de la demande explique probablement mieux la situation que plusieurs paragraphes consacrés à l'économie.
La demande n'a pas besoin de disparaître pour que les ventes ralentissent. Si les prix demandés augmentent, moins d'acheteurs achèteront à ce prix. Si l'offre de biens concurrents augmente également, les acheteurs ont davantage de choix. Un marché actif et sain peut donc coexister avec des biens qui mettent plus longtemps à se vendre parce que leur prix est trop élevé.
Sur un marché en hausse rapide, le temps pouvait résoudre le problème
L'une des raisons pour lesquelles cet ajustement peut prendre du temps est que les vendeurs se sont habitués à un marché sur lequel attendre donnait souvent de bons résultats.
Si un bien était mis sur le marché 10 % trop cher pendant une période de hausse très rapide des prix, le marché pouvait avoir rattrapé le prix demandé six ou douze mois plus tard. Le bien finissait par se vendre, ce qui pouvait donner l'impression que le prix initial avait toujours été correct. Ce n'était peut-être pas le cas. Le marché l'avait simplement rattrapé.
Sur un marché plus normal, si vous commencez avec un prix supérieur de 10 % à sa valeur, celui-ci peut encore être trop élevé six mois plus tard. Douze mois plus tard, il peut toujours être trop élevé. Sur un marché en légère baisse, le marché pourrait même s'éloigner davantage de votre prix.
Les marchés immobiliers ressemblent un peu à de grands paquebots. Une fois qu'ils ont pris leur élan, il est impossible de les arrêter sur une pièce de six pence et de leur faire faire demi-tour. (Les lecteurs les plus jeunes devront peut-être demander à Google ce qu'était une pièce de six pence.)
Les attentes des vendeurs mettent du temps à évoluer. Les prix demandés mettent du temps à évoluer. Les recommandations des agents immobiliers mettent du temps à évoluer. Mais ils finissent par évoluer.
Parfois, l'absence de visites est la façon dont le marché s'exprime
Nous avons déjà des conversations avec certains vendeurs au cours desquelles nous devons leur expliquer que nous ne recevons pas le nombre de demandes auquel nous nous attendions, ou que leur bien ne suscite pas la réaction espérée. Ces conversations ne sont particulièrement agréables pour aucune des deux parties.
Elles peuvent être encore plus difficiles lorsqu'un propriétaire se trouve dans un autre pays et lit des articles sur un marché immobilier en plein essor sur la Costa del Sol. Mais si un bien correctement commercialisé sur un marché actif ne suscite ni demandes ni visites, c'est une information. Cela ne prouve pas automatiquement que le prix demandé est incorrect, mais cela nous donne certainement une raison de le réexaminer.
Un vendeur qui ne se trouve pas sur place dépend particulièrement de son agent immobilier pour lui expliquer ce qui se passe réellement, au lieu de simplement lui dire ce qu'il souhaiterait entendre. Cela exige de l'honnêteté des deux côtés. L'agent immobilier doit être prêt à avoir une conversation difficile. Mais le vendeur qui souhaite recevoir un conseil honnête doit également permettre à son agent de lui donner une réponse qui ne lui plaira peut-être pas particulièrement.
Tester le marché est une stratégie. Attendre indéfiniment n'en est pas une.
Il n'y a rien de mal à vouloir essayer un prix légèrement plus élevé. S'il s'agissait de mon bien, je souhaiterais peut-être faire exactement la même chose. Mais si nous convenons que nous testons le marché, nous devons écouter le résultat.
Recevons-nous des demandes ? Des personnes prennent-elles rendez-vous pour visiter ? Que disent-elles ? Recevons-nous des offres ? Quels biens les acheteurs choisissent-ils à la place ? Et que deviennent les biens apparemment comparables qui étaient déjà sur le marché ?
La situation personnelle du vendeur a également son importance. Une personne qui ne se soucie réellement pas de vendre cette année ou dans trois ans peut adopter une approche très différente de celle de quelqu'un qui souhaiterait conclure la vente dans les six mois. Il est utile d'en parler franchement avec votre agent immobilier.
La normalisation est peut-être exactement ce dont le marché a besoin
Une évolution encourageante est que davantage d'agents immobiliers parlent désormais ouvertement de ce qu'ils observent.
Les réseaux sociaux ont créé un espace pour des conversations qui n'existaient tout simplement pas lors des cycles immobiliers précédents. Les agents peuvent comparer leurs expériences et reconnaître que l'augmentation de l'offre, le plus grand choix dont disposent les acheteurs et les prix irréalistes ne signifient pas que le marché immobilier de la Costa del Sol est soudainement en difficulté. Ils peuvent simplement signifier qu'il devient plus normal.
Personne ne peut garantir l'évolution future des prix immobiliers, et un événement économique imprévu peut toujours changer la situation. Mais reconnaître l'évolution des conditions et y réagir suffisamment tôt devrait faciliter l'ajustement. Après plusieurs années exceptionnelles, nous n'avons peut-être pas besoin d'un nouveau boom, et nous n'avons certainement pas besoin d'un krach.
Nous avons besoin d'un marché sain dans lequel les vendeurs souhaitent vendre, les acheteurs souhaitent acheter et le prix permet aux deux parties de se rencontrer.
Testez le marché, bien sûr. Mais écoutez ce qu'il vous dit.
Si vous souhaitez discuter sans engagement de la vente de votre propre bien, n'hésitez pas à nous appeler au (0034) 952 90 52 00, à nous contacter par WhatsApp ou à nous écrire à info@michael-moon.com. Nous sommes là pour vous aider.
