Un AFO peut sembler inquiétant lorsque vous achetez une propriété ancienne en Andalousie, mais cela ne signifie pas nécessairement qu'il existe un problème grave. Nous expliquons ce qu'est un AFO, pourquoi toutes les propriétés rurales n'en ont pas besoin et quelles questions vous et votre avocat devez poser avant d'aller plus loin.
Il n'y a pas de quoi s'inquiéter...
Acheter une propriété rurale en Espagne
Si vous vous intéressez à une propriété ancienne en Andalousie, en particulier à la campagne, quelqu'un pourra vous parler d'un AFO.
Ne vous inquiétez pas, cela semble bien plus alarmant que cela ne devrait l'être.
Les irrégularités en matière d'urbanisme et de documentation ne sont pas rares dans les propriétés anciennes en Espagne. Les systèmes et les exigences ont considérablement évolué au fil des années, et l'AFO est l'un des moyens utilisés par le système actuel pour gérer une partie de cette réalité historique. Cela ne signifie pas que toutes les propriétés rurales ont besoin d'un AFO. Beaucoup disposent déjà des documents d'urbanisme et d'occupation appropriés, comme une LPO, et rien de plus n'est nécessaire.
Qu'est-ce qu'un AFO ?
AFO signifie Asimilado a Fuera de Ordenación. Il s'agit d'un statut administratif permettant à la mairie de reconnaître officiellement la situation de certains bâtiments achevés qui présentent des irrégularités en matière d'urbanisme. Il ne rend pas simplement légal un bâtiment irrégulier. Il établit et documente sa situation reconnue ainsi que les conditions qui lui sont applicables.
Pour un acheteur, c'est réellement le point important. Si un AFO est mentionné, c'est le moment de poser des questions et de comprendre quelle est la situation.
La propriété dispose-t-elle réellement d'un AFO ?
On pourra vous dire qu'une propriété possède « les documents de l'AFO » ou qu'un architecte ou un technicien a préparé le dossier. Cela ne signifie pas nécessairement que l'AFO a effectivement été accordé.
La question simple à poser est la suivante : l'AFO a-t-il réellement été approuvé par la mairie ?
Si c'est le cas, votre avocat pourra vérifier les documents. Si une demande est toujours en cours d'examen, votre avocat pourra établir la situation actuelle et vous conseiller en conséquence.
Ne laissez pas une question concernant l'AFO vous empêcher inutilement d'acheter une maison
Une question concernant l'AFO ne doit pas nécessairement vous empêcher de faire une offre ou de réserver une propriété que vous souhaitez acheter. Être transparent sur cette question protège aussi bien l'acheteur que le vendeur. L'acheteur sait ce qui doit être résolu et le vendeur sait exactement à quelle condition l'offre ou la réservation est soumise.
Notre contrat de réservation habituel est soumis aux résultats des recherches juridiques et de la due diligence effectuées pour le compte de l'acheteur. Nous sommes également toujours disposés à inclure une clause particulière concernant l'AFO ou toute autre préoccupation précise si cela apporte une tranquillité d'esprit supplémentaire à l'acheteur. Au fil des années, nous avons accompagné de nombreux achats pour lesquels des questions d'urbanisme ou de documentation ont dû être examinées. Dans certains cas, la bonne décision a été de ne pas poursuivre, mais d'après notre expérience, ces situations ont été exceptionnelles plutôt que la norme.
Posez des questions et comprenez ce que vous achetez
L'AFO n'est que l'un des termes que vous pourrez rencontrer lors de l'achat d'une maison en Espagne. Vous pourrez également entendre parler d'une LPO, de permis d'urbanisme, d'informations du Registre de la propriété, de données du Catastro et d'autres documents. Nous abordons bon nombre de ces sujets dans notre rubrique en anglais consacrée aux questions des acheteurs sur les LPO et la documentation.
Vous n'avez pas besoin de devenir un expert en droit espagnol de l'urbanisme.
Posez des questions, établissez les faits et laissez votre avocat vérifier les documents et vous conseiller. Notre travail d'agent immobilier consiste à communiquer ouvertement les informations dont nous disposons et à aider l'acheteur et le vendeur à trouver une manière raisonnable d'avancer. Comprendre ce que vous achetez est bien plus utile que de vous laisser effrayer par une terminologie inhabituelle.
