Los titulares ofrecen imágenes muy distintas del mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Analizamos con calma las últimas cifras de compraventas, los precios de las viviendas, los cambios en la demanda internacional y lo que todo ello significa para compradores y vendedores.
¡Avante despacio, capitán!
Por todas partes parece haber un nuevo titular sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol.
Un día nos dicen que los precios de las viviendas siguen subiendo y que la demanda es más fuerte que nunca. Al día siguiente leemos que los compradores extranjeros están desapareciendo y que el mercado se dirige hacia una situación difícil.
Entonces, ¿qué está ocurriendo realmente?
La verdad es que los mercados inmobiliarios rara vez son tan dramáticos como sugieren los titulares. Las redes sociales y la prensa suelen centrarse en los extremos. Un mercado inmobiliario en pleno auge da para un buen titular, y uno que se desploma también. Un mercado que simplemente se está adaptando a unas circunstancias cambiantes resulta bastante menos llamativo.
Llevamos muchos años vendiendo propiedades en la Costa del Sol y hemos visto numerosos cambios durante ese tiempo. No pretendemos saber exactamente qué ocurrirá a continuación, pero cuando hablamos con nuestros clientes sobre comprar o vender, nos parece útil mirar más allá de los titulares y poner las cosas en perspectiva.
¿Qué nos dicen realmente las últimas cifras?
Un artículo reciente de Euro Weekly News informó de que las compras de viviendas por parte de extranjeros en España descendieron un 13 % durante los primeros seis meses de 2026, en comparación con el mismo periodo de 2025. Las cifras proceden del Consejo General del Notariado de España, por lo que la reducción en el número de operaciones es real.
Pero ¿qué significa realmente una reducción del 13 %? Para empezar, significa que el volumen de operaciones seguía representando el 87 % del registrado el año anterior. Es una desaceleración, pero desde luego no significa que el mercado inmobiliario haya dejado de funcionar.
También debemos observar qué ocurrió en los años anteriores. Si comparamos las cifras actuales con un periodo de actividad excepcionalmente intensa, una reducción puede parecer más dramática de lo que realmente es. De hecho, las compras por parte de extranjeros aumentaron un 2,3 % en el primer semestre de 2024 y otro 2 % en el primer semestre de 2025, antes del último descenso.
Por tanto, no debemos ignorar la reducción, pero tampoco sacar conclusiones a partir de un único porcentaje sin considerar el contexto más amplio. Y debemos recordar que estas cifras corresponden al conjunto de España. La Costa del Sol tiene sus propias características, especialmente por la importancia de los compradores internacionales y las distintas razones por las que las personas compran viviendas aquí.
Los precios de las viviendas y el crucero
Una forma en la que a veces pensamos sobre el mercado inmobiliario es compararlo con un gran crucero. No se puede detener un crucero de golpe.
Al principio puede haber señales de que las condiciones que tenemos por delante están cambiando, pero nadie quiere reducir la velocidad innecesariamente. Quizá las cosas continúen como hasta ahora.
Después resulta más evidente que las circunstancias realmente han cambiado y se toma la decisión de reducir la velocidad.
Pero incluso después de reducir la potencia de los motores, el barco sigue avanzando. Hace falta tiempo para que el cambio de velocidad tenga efecto.
Nos parece una forma útil de explicar cómo pueden funcionar los mercados inmobiliarios.
Después de un periodo de subidas de precios, los vendedores se acostumbran a la idea de que sus propiedades valen más cada año. Observan los precios a los que se anuncian las viviendas vecinas y a veces suponen que la suya debería valer otro 5 % o 10 % más.
Los precios de venta anunciados no son necesariamente los precios a los que finalmente se cierran las operaciones. Cuando los compradores se vuelven más prudentes, la primera señal puede no ser una bajada de precios. Puede tratarse simplemente de menos visitas, menos ofertas o propiedades que tardan más en venderse. E incluso cuando esas señales se hacen evidentes, los vendedores pueden tardar en ajustar sus expectativas.
Eso no significa que todas las propiedades tengan precios excesivos ni que los precios deban bajar en todo el mercado. Pero las propiedades cuyos precios se hayan alejado de los valores realistas de mercado pueden necesitar un ajuste, y quizá deba moderarse el ritmo de las subidas.
La dificultad está en que, para cuando todo el mundo reconoce que las circunstancias han cambiado, el mercado puede haber evolucionado más de lo que se imagina.
Compradores y vendedores suelen ver las cosas de manera diferente
Sigue habiendo compradores que buscan viviendas en la Costa del Sol, y una propiedad con un precio realista que responda a sus necesidades tiene, naturalmente, más posibilidades de despertar un interés serio que otra cuyo precio sea excesivo.
Pero quizá los compradores sean más prudentes que antes. Si alguien encuentra una propiedad que realmente le gusta, pero considera que el precio solicitado es demasiado alto, puede presentar una oferta por una cantidad que le parezca razonable. Eso a veces puede generar dificultades.
Un propietario que ha estado observando los precios anunciados y escuchando que los valores inmobiliarios siguen subiendo puede considerar que la oferta es poco razonable, o incluso ofensiva. Sin embargo, es posible que el comprador simplemente esté teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado e intentando evitar pagar más de lo que vale la propiedad.
Ninguna de las dos partes tiene necesariamente intención de ser poco razonable. Puede que simplemente estén contemplando el mercado desde perspectivas diferentes.
Es aquí donde un asesoramiento realista y una buena comprensión de las condiciones actuales cobran especial importancia.
El mundo no se detiene, y la Costa del Sol tampoco
También debemos recordar que el mercado inmobiliario no funciona al margen de todo lo que sucede en otros lugares.
La incertidumbre económica, la política internacional, los tipos de cambio y los cambios en las circunstancias personales pueden influir en las decisiones de compra de una vivienda.
Para alguien que necesita cambiar de residencia, la decisión puede ser relativamente sencilla. Pero quien esté pensando en comprar una vivienda de vacaciones o una segunda residencia puede decidir esperar hasta sentirse más tranquilo respecto al futuro. Eso no significa necesariamente que haya abandonado la idea de comprar.
Las nacionalidades de los compradores en la Costa del Sol también han cambiado considerablemente a lo largo de los años. Recordamos épocas en las que los compradores rusos tenían una presencia especialmente destacada. Posteriormente, su presencia disminuyó, mientras que los compradores de otros países empezaron a hacerse más visibles. Más recientemente, hemos observado una presencia estadounidense cada vez mayor. Basta con pasear por el Paseo Marítimo de Marbella para escuchar más acentos estadounidenses de los que se oían hace algunos años. Los compradores alemanes también se han hecho cada vez más visibles en nuestro mercado. Hace quince o veinte años solíamos asociar mucho más a los alemanes que buscaban una vivienda de vacaciones con Mallorca, pero hoy son una parte importante del mercado inmobiliario de la Costa del Sol.
Estas son observaciones basadas en nuestra propia experiencia, no comparaciones estadísticas, pero ilustran cómo sigue evolucionando el mercado.
También puede haber cambios en el futuro en la relación entre el Reino Unido y la Unión Europea. Cualquier acuerdo futuro que facilite a los ciudadanos británicos pasar periodos prolongados en España o trasladar aquí su residencia podría influir en el mercado inmobiliario. No sabemos cómo podrían ser finalmente esos acuerdos, pero son otro recordatorio de que las circunstancias actuales no tienen por qué ser las de mañana.
El mercado siempre ha estado en constante evolución y no vemos ninguna razón para que eso cambie.
Quizá un poco de estabilidad no vendría mal
No creemos que el mercado inmobiliario de la Costa del Sol necesite estar en pleno auge para gozar de buena salud. Sigue habiendo personas que quieren vivir aquí, jubilarse aquí, trasladarse con sus familias o disfrutar de una vivienda de vacaciones al sol. El atractivo de la zona no ha desaparecido de repente porque haya disminuido el número de operaciones. Pero es razonable reconocer que algunos compradores pueden mostrarse más prudentes, especialmente cuando los precios de las viviendas han aumentado considerablemente y existe incertidumbre sobre las perspectivas económicas generales.
Un periodo en el que los precios se estabilicen, los vendedores ajusten sus expectativas poco realistas y los compradores se sientan más seguros del valor que reciben podría ser beneficioso para el mercado. Eso no es una predicción de que los precios vayan a bajar, ni significa que todos los vendedores deban reducir el precio de sus propiedades.
Es simplemente reconocer que los mercados cambian y que, a veces, las expectativas también tienen que cambiar con ellos.
Entonces, ¿es un buen momento para comprar o vender?
No creemos que exista una única respuesta válida para todo el mundo.
Si estás pensando en comprar una propiedad en la Costa del Sol, las preguntas importantes son qué buscas, qué puedes permitirte cómodamente y si puedes encontrar una propiedad adecuada a un precio que tenga sentido para ti.
Si estás vendiendo, es importante comprender cuánto están dispuestos a pagar los compradores en el mercado actual, en lugar de basarte exclusivamente en los precios que piden otros propietarios.
Si tienes dudas, no hay nada de malo en tomarte tiempo para considerar tus opciones. Siempre habrá titulares que nos digan que los precios de las viviendas están por las nubes o que el mercado está a punto de desplomarse. La realidad suele ser bastante menos dramática.
Después de muchos años vendiendo propiedades en la Costa del Sol, hemos aprendido que los mercados cambian, los compradores cambian y las circunstancias cambian. Lo importante es comprender esos cambios y tomar decisiones sensatas.
No podemos controlar la economía internacional, los acontecimientos políticos ni los titulares. Pero sí podemos escuchar lo que quieres conseguir, analizar el mercado tal como es hoy y ayudarte a considerar la mejor manera de avanzar.
Tanto si estás comprando como si estás vendiendo, estaremos encantados de hablar contigo y analizar las opciones. A veces, un poco de realismo vale bastante más que todo el revuelo. Llámanos al (0034) 952 90 52 00, escríbenos por WhatsApp o envíanos un correo a info@michael-moon.com. Estaremos encantados de atenderte.
