El mercado inmobiliario de la Costa del Sol sigue estando saludable, pero el aumento de la oferta y de los precios de venta está haciendo que los compradores sean más conscientes del precio. Analizamos por qué el mercado podría estar simplemente volviendo a unas condiciones más normales.
¿Auge o caída?
El mercado inmobiliario de la Costa del Sol sigue teniendo mucha actividad. Hay bastante demanda, las propiedades se venden y los precios de venta no muestran, desde luego, señales de desplome. Pero después de varios años de subidas de precios excepcionales, hay indicios de que el mercado está empezando a normalizarse. Las compraventas de viviendas en la provincia de Málaga descendieron algo más de un 9% en el primer trimestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025.
Eso no significa que los precios de las propiedades bajaran un 9%, y desde luego tampoco significa que la demanda desapareciera. Significa que cambiaron de manos menos propiedades. Y si consideramos esto junto con el aumento de la oferta, la moderación del crecimiento de los precios y lo que realmente estamos viendo entre compradores y vendedores, la situación empieza a resultar interesante, y probablemente deberíamos recibirla con tranquilidad en lugar de temerla.
En el primer trimestre de 2026 hubo menos compraventas de propiedades en la provincia de Málaga que durante el excepcionalmente fuerte primer trimestre de 2025. Al mismo tiempo, los precios anunciados continuaron subiendo, aunque incluso ese ritmo de crecimiento está empezando a moderarse. Los datos de Idealista para la provincia de Málaga muestran que los precios anunciados en agosto de 2026 seguían siendo un 7,4% superiores a los de un año antes, pero esto contrasta con un crecimiento anual de alrededor del 14% en septiembre de 2025.
Quizás, por tanto, la pregunta no sea si el mercado está subiendo o bajando. Se trata más bien de saber si los precios de venta y la disposición de los compradores a pagar esos precios más altos están avanzando a ritmos diferentes.
Los precios anunciados no son necesariamente una prueba del valor
Imaginemos que hay cinco propiedades razonablemente comparables a la venta por unos 900.000 €.
Un nuevo vendedor mira en internet y concluye, de forma comprensible, que su propiedad también debe valer alrededor de 900.000 €. Puede incluso pensar que debería anunciarse por 925.000 € porque le han dicho repetidamente que los precios de las propiedades están subiendo.
Un agente inmobiliario que visita la propiedad para recomendar un precio de venta ve la misma información, pero hay una pregunta muy importante:
¿Cuánto tiempo llevan a la venta esas cinco propiedades?
Si todas llevan cuatro o cinco meses anunciadas por unos 900.000 € sin venderse, no son necesariamente una prueba de que ese precio sea alcanzable.
En realidad, podrían ser una prueba de que 900.000 € es el precio al que no se venden.
Sin embargo, esos precios siguen apareciendo en los portales inmobiliarios. Influyen en el siguiente vendedor, en el siguiente agente inmobiliario y, posiblemente, en los sistemas de valoración automatizados que utilizan las propiedades anunciadas como parte de sus cálculos.
De forma un tanto perversa, el hecho de que las propiedades de 900.000 € no se vendan puede contribuir a crear el siguiente precio de venta de 925.000 €.
Los agentes inmobiliarios también formamos parte de esto
Sería muy fácil para un agente inmobiliario culpar exclusivamente a los vendedores de los precios poco realistas, pero no sería justo.
Cuando visitamos una propiedad, no nos limitamos a realizar una valoración. Normalmente recomendamos un precio de venta y esa reunión es también, inevitablemente, una oportunidad para conseguir el encargo del propietario. Supongamos que creo sinceramente que los compradores probablemente valorarán una propiedad concreta en unos 825.000 €, pero hay cinco propiedades competidoras anunciadas por 900.000 €. Si recomiendo 825.000 € mientras otros agentes recomiendan 900.000 € o 925.000 €, es muy probable que simplemente me marche sin conseguir el encargo. Por tanto, podría recomendar probar el mercado con un precio de 875.000 € o 895.000 €. Explicaría mis dudas, situaría la propiedad por debajo de buena parte de la competencia y observaría la reacción de los compradores.
No hay nada malo en probar el mercado. Lo importante es reaccionar al resultado de la prueba.
Un mercado saludable no significa que todo se venda a cualquier precio
Todavía recuerdo suficiente economía del colegio como para entender la relación básica entre oferta, demanda y precio.
La demanda de propiedades en la Costa del Sol puede seguir siendo fuerte. Pero si los precios suben, menos compradores estarán dispuestos a comprar a ese nivel. Si, al mismo tiempo, aumenta la cantidad de propiedades disponibles, los compradores tienen más donde elegir. Eso no significa que el mercado no sea saludable. Simplemente significa que los vendedores compiten más intensamente por la demanda disponible.
Un mercado inmobiliario saludable no significa que todas las propiedades se vendan a cualquier precio. En este punto, un sencillo gráfico de oferta y demanda probablemente explica la situación mejor que varios párrafos de economía.
La demanda no tiene que desaparecer para que se reduzca el número de compraventas. Si los precios anunciados aumentan, menos compradores comprarán a ese precio. Si también aumenta la oferta de propiedades competidoras, los compradores tienen más donde elegir. Por tanto, un mercado activo y saludable puede coexistir con propiedades que tardan más en venderse porque sus precios son demasiado altos.
En un mercado que sube rápidamente, el tiempo podía resolver el problema
Una de las razones por las que este ajuste puede tardar en producirse es que los vendedores se han acostumbrado a un mercado en el que esperar solía funcionar.
Si una propiedad salía al mercado con un precio un 10% demasiado alto durante un periodo de crecimiento muy rápido, seis o doce meses después el mercado podía haber alcanzado el precio anunciado. Finalmente, la propiedad se vendía, lo que podía dar la impresión de que el precio original había sido correcto desde el principio. Quizás no lo había sido. Simplemente, el mercado había terminado por alcanzarlo.
En un mercado más normal, si se empieza con un precio un 10% demasiado alto, seis meses después puede seguir siendo demasiado alto. Doce meses después, puede seguir siendo demasiado alto. En un mercado que baja suavemente, el mercado podría incluso estar alejándose cada vez más de ese precio.
Los mercados inmobiliarios se parecen bastante a los grandes transatlánticos. Una vez que han tomado impulso, no se pueden detener de golpe y hacerlos cambiar de rumbo. (Puede que los lectores más jóvenes tengan que preguntarle a Google qué era un sixpence.)
Las expectativas de los vendedores tardan en cambiar. Los precios anunciados tardan en cambiar. Las recomendaciones de los agentes inmobiliarios tardan en cambiar. Pero finalmente cambian.
A veces, la ausencia de visitas es la forma que tiene el mercado de hablar
Ya estamos manteniendo conversaciones con algunos vendedores en las que tenemos que explicarles que no estamos recibiendo el nivel de consultas que esperaríamos, o que la propiedad no está generando la reacción que esperábamos. No son conversaciones especialmente agradables para ninguna de las partes.
Pueden resultar aún más difíciles cuando el propietario se encuentra en otro país leyendo noticias sobre un mercado inmobiliario en pleno auge en la Costa del Sol. Pero si una propiedad correctamente comercializada en un mercado activo no está recibiendo consultas ni visitas, eso es información. No demuestra automáticamente que el precio sea incorrecto, pero desde luego nos da un motivo para revisarlo.
Un vendedor ausente depende especialmente de que su agente inmobiliario le cuente lo que está ocurriendo realmente, en lugar de limitarse a decirle lo que le gustaría escuchar. Y eso requiere sinceridad por ambas partes. El agente inmobiliario debe estar dispuesto a mantener una conversación incómoda. Pero el vendedor que desea recibir un asesoramiento sincero también tiene que permitir que su agente le dé una respuesta que quizás no le guste demasiado.
Probar el mercado es una estrategia. Esperar indefinidamente no lo es.
No hay nada malo en querer probar con un precio de venta ligeramente más alto. Si fuera mi propiedad, es posible que yo quisiera hacer exactamente lo mismo. Pero si acordamos que estamos probando el mercado, tenemos que escuchar el resultado.
¿Estamos recibiendo consultas? ¿Se están concertando visitas? ¿Qué dicen los compradores? ¿Estamos recibiendo ofertas? ¿Qué están eligiendo en su lugar? ¿Y qué está ocurriendo con esas propiedades aparentemente comparables que ya estaban en el mercado?
Las circunstancias personales del vendedor también importan. Una persona a la que realmente no le preocupa vender este año o dentro de tres años puede adoptar un planteamiento muy diferente al de alguien que desea tener la operación terminada en un plazo de seis meses. Es algo que merece la pena hablar con sinceridad con su agente inmobiliario.
Quizás la normalización sea exactamente lo que necesita el mercado
Un aspecto positivo es que cada vez más agentes inmobiliarios hablan abiertamente sobre lo que están viendo.
Las redes sociales han creado un espacio para conversaciones que sencillamente no existía durante ciclos inmobiliarios anteriores. Los agentes pueden comparar experiencias y reconocer que el aumento de la oferta, la mayor capacidad de elección de los compradores y los precios poco realistas no significan que el mercado inmobiliario de la Costa del Sol se encuentre de repente en dificultades. Puede que simplemente signifiquen que se está volviendo más normal.
Nadie puede garantizar qué harán los precios de las propiedades a continuación, y un acontecimiento económico inesperado siempre puede cambiar la situación. Pero reconocer el cambio de las condiciones y reaccionar a tiempo debería hacer que el ajuste resulte más sencillo. Después de varios años extraordinarios, quizás no necesitemos otro auge y, desde luego, tampoco necesitamos un desplome.
Necesitamos un mercado saludable en el que los vendedores quieran vender, los compradores quieran comprar y el precio permita que ambos se encuentren.
Pruebe el mercado, por supuesto. Pero escuche lo que le dice.
Si desea hablar sobre la venta de su propiedad sin compromiso, no dude en llamarnos al (0034) 952 90 52 00, enviarnos un mensaje por WhatsApp o escribirnos a info@michael-moon.com. Estamos aquí para ayudarle.
