Un AFO puede sonar alarmante cuando se compra una propiedad antigua en Andalucía, pero no significa necesariamente que exista un problema grave. Explicamos qué es un AFO, por qué no todas las propiedades rurales necesitan uno y qué preguntas deben plantear usted y su abogado antes de seguir adelante.
No hay nada que temer...
Comprar una propiedad rural en España
Si está buscando una propiedad antigua en Andalucía, especialmente en el campo, es posible que alguien mencione un AFO.
No se alarme, suena bastante más preocupante de lo que realmente es.
Las irregularidades urbanísticas y documentales no son infrecuentes en las propiedades antiguas españolas. Los sistemas y requisitos han cambiado considerablemente a lo largo de los años, y un AFO es una de las formas en que el sistema actual aborda parte de esa realidad histórica. Esto no significa que todas las propiedades rurales necesiten un AFO. Muchas ya cuentan con la documentación urbanística y de ocupación correspondiente, como una LPO, y no necesitan nada más.
¿Qué es un AFO?
AFO significa Asimilado a Fuera de Ordenación. Es una situación administrativa mediante la cual el Ayuntamiento puede reconocer formalmente la situación de determinadas construcciones terminadas que presentan irregularidades urbanísticas. No convierte simplemente en legal una construcción irregular. Establece y documenta su situación reconocida y las condiciones que se le aplican.
Para un comprador, ese es realmente el punto importante. Si se menciona un AFO, es el momento de hacer preguntas y comprender cuál es la situación.
¿Tiene realmente la propiedad un AFO?
Es posible que le digan que una propiedad tiene «la documentación del AFO» o que un arquitecto o técnico ha preparado los documentos. Esto no significa necesariamente que el AFO haya sido concedido.
La pregunta sencilla que debe hacerse es: ¿ha aprobado realmente el Ayuntamiento el AFO?
Si ha sido aprobado, su abogado podrá comprobar la documentación. Si todavía se está tramitando una solicitud, su abogado podrá determinar la situación actual y asesorarle al respecto.
No permita que una cuestión relacionada con el AFO le impida innecesariamente comprar una vivienda
Una cuestión relacionada con el AFO no tiene por qué impedirle hacer una oferta o reservar una propiedad que le gustaría comprar. Hablar abiertamente sobre esta cuestión protege tanto al comprador como al vendedor. El comprador sabe qué debe resolverse y el vendedor sabe exactamente a qué está condicionada la oferta o la reserva.
Nuestro contrato de reserva habitual está condicionado al resultado de las comprobaciones legales y la due diligence realizadas en nombre del comprador. También estamos siempre dispuestos a incluir una cláusula específica sobre el AFO o cualquier otra cuestión concreta si esto ofrece mayor tranquilidad al comprador. A lo largo de los años, hemos intervenido en muchas compras en las que ha sido necesario investigar cuestiones urbanísticas o documentales. En algunas ocasiones, la decisión acertada ha sido no seguir adelante, pero, según nuestra experiencia, estos casos han sido excepcionales y no la norma.
Haga preguntas y comprenda lo que está comprando
Un AFO es solo uno de los términos que puede encontrar al comprar una vivienda en España. También puede oír hablar de una LPO, licencias urbanísticas, información del Registro de la Propiedad, datos del Catastro y otros documentos. Tratamos muchos de estos temas en nuestra sección en inglés de preguntas de compradores sobre las LPO y la documentación.
No necesita convertirse en un experto en derecho urbanístico español.
Haga preguntas, compruebe los hechos y deje que su abogado revise la documentación y le asesore. Nuestro trabajo como agentes inmobiliarios es facilitar abiertamente la información de la que disponemos y ayudar al comprador y al vendedor a encontrar una forma sensata de seguir adelante. Comprender lo que está comprando es mucho más útil que asustarse ante una terminología desconocida.
