¿Necesita una propiedad en la Costa del Sol una LPO? Explicamos por qué la respuesta no siempre es sencilla, especialmente en el caso de propiedades antiguas, y por qué contar con el asesoramiento jurídico adecuado es más importante que limitarse a buscar una respuesta afirmativa o negativa.
¿Qué es una LPO y por qué la necesito?
Si está comprando una propiedad en la Costa del Sol, tarde o temprano es probable que alguien mencione la Licencia de Primera Ocupación, normalmente conocida como LPO.
La LPO es un documento municipal que confirma que una propiedad terminada cumple las condiciones pertinentes para su ocupación. En una propiedad moderna, normalmente cabría esperar que la documentación correspondiente estuviera en regla, aunque en una propiedad más antigua la situación puede ser bastante diferente.
El sistema de la LPO se introdujo progresivamente en los distintos municipios durante las décadas de 1970 y 1980. Como resultado, hay muchas propiedades construidas durante esos años, y especialmente antes, que no tienen LPO simplemente porque no era un documento habitual en aquella época. Cuando hablamos de propiedades antiguas, a veces pongo el ejemplo deliberadamente extremo de que la Alhambra de Granada no tiene LPO. Evidentemente, no estamos comparando una casa normal con la Alhambra, pero la cuestión es simplemente que no se puede esperar que una propiedad tenga un documento que no formaba parte del sistema cuando se construyó. Por tanto, si alguien le dice que una propiedad antigua no tiene LPO, no dé por sentado inmediatamente que existe un problema. Pregunte por qué.
No deje que este asunto le confunda demasiado. No necesita conocer al detalle la legislación urbanística española para comprar una propiedad. Esa es una de las razones por las que debe contar con un buen abogado independiente. Su abogado comprobará la situación jurídica y urbanística de la propiedad, le explicará todo lo que necesite saber y se asegurará de que entienda lo que está comprando antes de comprometerse.
¿Por qué no hay LPO?
Esta es la pregunta importante y resulta fundamental para comprender la situación de la propiedad que está pensando comprar. Como hemos dicho anteriormente, es posible que una propiedad antigua nunca haya tenido LPO simplemente por la fecha en la que fue construida. Una propiedad más reciente puede no tenerla por razones completamente diferentes, y esas razones sí deben entenderse.
Marbella, por ejemplo, añade otra dimensión a la cuestión debido a los conocidos problemas urbanísticos que afectaron al municipio durante la década de 2000. Algunas propiedades de aquel periodo tienen historiales documentales que deben entenderse dentro del contexto de lo que estaba sucediendo en ese momento. En los últimos años, la situación se ha aclarado considerablemente, pero cuando se trata de propiedades antiguas en Marbella, la respuesta a «¿Tiene LPO?» no es tan sencilla como un sí o un no.
También conviene tener en cuenta que puede existir otra documentación, como el SAFO o el AFO, que puede aportar tranquilidad respecto a la situación jurídica actual de determinadas propiedades. No se preocupe. No necesita convertirse en experto en la historia urbanística de Marbella. Para eso está su abogado.
¿Realmente le importa a usted?
Una vez que entienda por qué una propiedad no tiene LPO, la siguiente pregunta es: ¿qué significa eso para usted? Sus propias circunstancias ayudarán a determinar si la ausencia de una LPO es una buena razón para no comprar una propiedad concreta o si tendrá poca importancia práctica.
Por ejemplo, si necesita una hipoteca, la documentación disponible de la propiedad puede influir en que una entidad financiera esté dispuesta a financiarla. Un comprador que pague al contado puede tener más opciones, aunque eso no significa en absoluto que deba ignorar la situación jurídica o urbanística.
También puede haber implicaciones dependiendo de lo que tenga previsto hacer con la propiedad en el futuro.
Por eso, una simple marca afirmativa o negativa junto a la palabra LPO no proporciona necesariamente información suficiente para tomar una decisión sensata al considerar una de las propiedades en venta en la Costa del Sol.
Obtenga el asesoramiento adecuado
Siempre intentaremos averiguar toda la información pertinente que sea razonablemente posible antes de que alguien compre una propiedad. Dicho esto, somos agentes inmobiliarios y no los abogados del comprador, y para la mayoría de las personas comprar una propiedad supone una cantidad considerable de dinero. Por este motivo, creemos que todo comprador debería contar con un buen abogado independiente que lleve a cabo la diligencia debida correspondiente antes de comprometerse con la compra.
También es importante recurrir a un abogado que tenga experiencia en la situación sobre la que se le pide asesoramiento. En ocasiones, ese conocimiento puede ser muy local. Un abogado que trate habitualmente un determinado tipo de situación urbanística en Marbella comprenderá mejor su historia y sus implicaciones que otro abogado igualmente competente que nunca se haya encontrado con ella. Como ocurre con todo lo relacionado con la propiedad, no busca a alguien que le diga lo que quiere oír. Busca a alguien que comprenda la situación lo suficientemente bien como para ofrecerle el mejor asesoramiento.
Si el abogado investiga la propiedad y le aconseja que no la compre, tómese ese consejo en serio. Del mismo modo, no descarte necesariamente una propiedad simplemente porque alguien le haya dicho que no tiene LPO sin averiguar primero los antecedentes. En ocasiones, el consejo más seguro puede ser simplemente no comprar, pero eso no significa necesariamente que sea el consejo adecuado para usted. Lo que necesita es alguien que comprenda la situación lo suficientemente bien como para explicarle las implicaciones y permitirle tomar una decisión informada.
Proteja su posición al reservar
Quizás quiera reservar la propiedad para no arriesgarse a perderla mientras se comprueba una cuestión concreta. Si ya ha surgido algún asunto, puede asegurarse de que no se pase por alto.
Nuestro contrato de reserva estándar establece que la reserva queda condicionada a un resultado satisfactorio de la diligencia debida jurídica realizada por el comprador o por su abogado. Si tiene alguna preocupación concreta, esa cuestión puede incluirse específicamente como condición especial de la reserva. Por ejemplo, si existe alguna duda sobre la situación jurídica o urbanística de la propiedad, la reserva puede quedar expresamente sujeta a que el abogado del comprador quede satisfecho con dicha situación. El abogado podrá entonces investigarla debidamente y asesorarle. Si está conforme con lo que averigüe el abogado, puede seguir adelante. Si no lo está, no continúa.
Ponga la LPO en perspectiva. Una LPO es un documento importante, pero no es el santo grial de la documentación inmobiliaria española. Tenerla no le dice necesariamente todo sobre una propiedad, y no tenerla tampoco significa automáticamente que no deba comprar. Lo importante es comprender la situación jurídica de la propiedad y lo que esta significa para usted.
Como hemos dicho, no necesita convertirse en experto. Haga las preguntas y obtenga la información de personas que comprendan la situación. Encargue una comprobación independiente a sus abogados y escuche sus consejos. Después podrá tomar su decisión.
¿Tiene esta propiedad LPO? Es una buena pregunta, pero una respuesta afirmativa o negativa no determina necesariamente si debería comprarla o no.
Siempre intentaremos ayudarle con cualquier consulta relacionada con la compra o venta de una propiedad en la Costa del Sol. Si desea comentar cualquier cuestión, puede llamarnos al (0034) 952 90 52 00, escribirnos por WhatsApp o enviar un correo electrónico a info@michael-moon.com. Estaremos encantados de atenderle.
