Una explicación clara de los costes reales al comprar una propiedad en la Costa del Sol en 2026, incluidos impuestos, gastos legales y quién paga qué al comprar una vivienda nueva o de segunda mano.
Coste de comprar una propiedad en la Costa del Sol en 2026
Comprar una propiedad en la Costa del Sol no es necesariamente un proceso complicado, pero es importante que los compradores comprendan todos los costes implicados antes de comprometerse a una compra. Por lo general, los compradores se centran en el precio de compra, lo cual es natural, pero también deben tener en cuenta los costes adicionales, que pueden resultar sorprendentes si no se explican claramente desde el principio.
La buena noticia es que los costes de compra en España están bien estructurados y son previsibles, y resultan fáciles de presupuestar una vez que se entiende cómo funcionan. A continuación se ofrece una explicación clara de lo que un comprador puede esperar pagar en 2026 y de quién es responsable de cada concepto.
Costes generales del comprador en términos sencillos
Como orientación general, los compradores deberían prever un porcentaje adicional sobre el precio acordado para cubrir los impuestos y los costes asociados a la compra.
En una propiedad de segunda mano, este importe suele situarse entre el 8% y el 10% del precio de compra.
En una propiedad nueva comprada directamente al promotor, la cifra suele ser más elevada y conviene presupuestar entre un 10% y un 13%.
Se trata de estimaciones orientativas y no de cifras fijas, pero ofrecen una base realista para planificar la compra. Más abajo se incluyen tablas detalladas con los costes exactos.
Compra de una propiedad de segunda mano
Si se adquiere una propiedad de reventa en Andalucía, el principal impuesto que debe abonar el comprador es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.
El ITP se aplica a un tipo fijo que, para la gran mayoría de compradores en el momento de redactar este artículo, es del 7% sobre el precio de compra. Existen algunas excepciones, que se detallan en la tabla inferior.
Además del ITP, el comprador debe asumir los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad. También recomendamos que los compradores internacionales cuenten con los servicios de un asesor legal con experiencia para evitar sorpresas de las que no sean conscientes.
Compra de una propiedad nueva a un promotor
Las propiedades nuevas se gravan de forma diferente a las de segunda mano.
En lugar de pagar ITP, el comprador debe abonar el IVA, junto con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD.
El tipo actual del IVA en la compra de una vivienda nueva es del 10%, y el AJD es del 1,2%. Ambos se aplican sobre el precio total de compra.
Estos dos impuestos combinados son la principal razón por la que la compra de una vivienda nueva suele resultar más cara desde el punto de vista fiscal en comparación con una propiedad de segunda mano.
Conviene saber que los precios indicados por los promotores suelen mostrarse sin IVA, por lo que es importante confirmar este punto al valorar una compra.
Gastos legales
Como se ha indicado anteriormente, recomendamos que la mayoría de los compradores utilicen los servicios de un representante legal para coordinar la compra y evitar imprevistos. Estos honorarios suelen situarse en torno al 1% más IVA sobre el precio de compra, aunque pueden variar, por lo que siempre es recomendable solicitar un presupuesto antes de continuar.
Quién paga qué, comprador o vendedor
Quién paga qué es una de las dudas más frecuentes entre los compradores extranjeros. Conviene aclarar que en la mayoría de las operaciones en la Costa del Sol, el vendedor es responsable de pagar la comisión de la agencia inmobiliaria, así como el impuesto municipal de plusvalía, que grava el incremento del valor del suelo durante el periodo de propiedad.
Cualquier impuesto sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la venta también corresponde al vendedor y no se traslada al comprador.
El comprador no asume las obligaciones fiscales del vendedor. En el caso de vendedores no residentes, se retiene un 3% del precio de venta, que queda ingresado en Hacienda como garantía frente a posibles obligaciones fiscales del vendedor. Esta retención se descuenta del importe que corresponde al vendedor y no supone un pago adicional para el comprador.
Costes continuos tras la compra
Una vez adquirida la propiedad, el comprador debe tener en cuenta los costes continuos de mantenimiento en España. Estos pueden incluir gastos de comunidad si la vivienda forma parte de un conjunto residencial, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la tasa de basura, el seguro de la vivienda y los suministros habituales como electricidad y agua.
Estos costes varían según la propiedad y la zona, por lo que recomendamos aclararlos en relación con la vivienda concreta antes de formalizar la compra. En general, los costes en España son comparables a los de propiedades similares en otros países de Europa.
Una reflexión final sobre presupuesto y expectativas
España no cuenta con un sistema de compra de propiedades inusual ni impredecible y, en muchos aspectos, resulta bastante sencillo. No obstante, antes de dar el primer paso, es importante comprender exactamente el proceso y los costes implicados, y estaremos encantados de sentarnos en cualquier momento para explicarlo con detalle.
La mayoría de los problemas surgen cuando los compradores hacen suposiciones basadas en el funcionamiento del mercado en su propio país, en lugar de tomarse el tiempo necesario para comprender el proceso español, que puede variar incluso entre países de la Unión Europea.
Si desea ayuda o asesoramiento, o simplemente comentar los costes de comprar una propiedad, puede llamarnos al (0034) 952 90 52 00, escribirnos por WhatsApp o enviar un correo electrónico a info@michael-moon.com.
Tipos impositivos en Andalucía (correctos en el momento de publicación, enero de 2026)
| Impuesto | Aplicable a | Tipo general | Tipos reducidos (si se cumplen los requisitos) | Notas |
|---|---|---|---|---|
| ITP Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales |
Compra de viviendas de segunda mano en Andalucía | 7% | 6% para vivienda habitual hasta 150.000 € 3,5% para determinados supuestos (vivienda habitual), incluidos: - Menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica, víctimas de terrorismo o compra en zonas en riesgo de despoblación, hasta 150.000 € - Personas con discapacidad (33%+) o familias numerosas, vivienda habitual, hasta 250.000 € 2% para determinadas compras profesionales para reventa (régimen especial) |
Para la mayoría de los compradores internacionales y operaciones habituales, el tipo aplicable es el general del 7%. Los tipos reducidos están sujetos a condiciones y deben confirmarse con el abogado. |
| IVA Impuesto sobre el Valor Añadido |
Compra de vivienda nueva al promotor | 10% | 4% en casos concretos (determinadas viviendas protegidas) | El IVA se aplica a viviendas nuevas en lugar del ITP. Conviene confirmar si el precio anunciado incluye o no el IVA. |
| AJD Actos Jurídicos Documentados |
Compra de vivienda nueva y determinadas escrituras | 1,2% | 1% para vivienda habitual hasta 150.000 € 0,3% para determinados supuestos hasta 150.000 € 0,1% para personas con discapacidad (33%+) o familias numerosas hasta 250.000 € |
El AJD se paga generalmente junto con el IVA en viviendas nuevas. La aplicación de tipos reducidos debe confirmarse previamente. |
Nota: La normativa fiscal puede cambiar y los tipos reducidos dependen de las circunstancias y la documentación de cada comprador. Confirme siempre el tipo aplicable con su asesor legal antes de comprometerse a la compra.
