Widersprüchliche Schlagzeilen zeichnen sehr unterschiedliche Bilder vom Immobilienmarkt an der Costa del Sol. Wir betrachten die aktuellen Verkaufszahlen, Immobilienpreise, die sich verändernde internationale Nachfrage und die Bedeutung dieser Entwicklungen für Käufer und Verkäufer aus einer sachlichen Perspektive.
Langsame Fahrt voraus, Kapitän!
Wohin man auch schaut, scheint es immer wieder eine neue Schlagzeile über den Immobilienmarkt an der Costa del Sol zu geben.
An einem Tag lesen wir, dass die Immobilienpreise weiter steigen und die Nachfrage stärker ist als je zuvor. Am nächsten Tag heißt es, dass ausländische Käufer verschwinden und dem Markt schwierige Zeiten bevorstehen.
Was passiert also tatsächlich?
Die Wahrheit ist, dass Immobilienmärkte selten so dramatisch sind, wie es die Schlagzeilen vermuten lassen. Soziale Medien und die Presse konzentrieren sich gerne auf Extreme. Ein boomender Immobilienmarkt sorgt für eine gute Schlagzeile, ebenso wie ein zusammenbrechender Markt. Ein Markt, der sich lediglich an veränderte Umstände anpasst, ist dagegen weit weniger aufregend.
Wir verkaufen seit vielen Jahren Immobilien an der Costa del Sol und haben in dieser Zeit zahlreiche Veränderungen erlebt. Wir behaupten nicht, genau zu wissen, was als Nächstes passieren wird. Wenn wir jedoch mit unseren Kunden über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie sprechen, halten wir es für hilfreich, über die Schlagzeilen hinauszuschauen und die Entwicklungen in den richtigen Zusammenhang zu stellen.
Was sagen uns die neuesten Zahlen tatsächlich?
Ein kürzlich erschienener Artikel in Euro Weekly News berichtete, dass die Zahl der Immobilienkäufe durch Ausländer in Spanien in den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 um 13 % zurückgegangen ist. Die Zahlen stammen vom spanischen Generalrat der Notare, der Rückgang der Transaktionen ist also real.
Aber was bedeutet ein Rückgang um 13 % eigentlich? Zunächst einmal bedeutet er, dass das Transaktionsvolumen immer noch 87 % des Vorjahresniveaus erreichte. Das ist eine Abschwächung, bedeutet aber keineswegs, dass der Immobilienmarkt zum Stillstand gekommen ist.
Wir müssen auch betrachten, was in den vorangegangenen Jahren geschehen ist. Wenn wir die heutigen Zahlen mit einer Phase außergewöhnlich hoher Aktivität vergleichen, kann ein Rückgang dramatischer erscheinen, als er tatsächlich ist. Tatsächlich stiegen die Immobilienkäufe durch Ausländer im ersten Halbjahr 2024 um 2,3 % und im ersten Halbjahr 2025 um weitere 2 %, bevor der jüngste Rückgang eintrat.
Wir sollten den Rückgang also nicht ignorieren, aber auch keine Schlussfolgerungen aus einer einzelnen Prozentzahl ziehen, ohne das Gesamtbild zu berücksichtigen. Außerdem dürfen wir nicht vergessen, dass sich diese Zahlen auf ganz Spanien beziehen. Die Costa del Sol hat ihre eigenen Besonderheiten, insbesondere aufgrund der Bedeutung internationaler Käufer und der unterschiedlichen Gründe, aus denen Menschen hier Immobilien erwerben.
Immobilienpreise und das Kreuzfahrtschiff
Eine Möglichkeit, wie wir den Immobilienmarkt manchmal betrachten, ist der Vergleich mit einem großen Kreuzfahrtschiff. Ein Kreuzfahrtschiff lässt sich nicht einfach durch eine Notbremsung zum Stillstand bringen.
Zunächst gibt es vielleicht Anzeichen dafür, dass sich die Bedingungen auf der weiteren Fahrt verändern, aber niemand möchte unnötig die Geschwindigkeit reduzieren. Vielleicht geht ja alles weiter wie bisher.
Dann wird deutlicher, dass sich die Umstände tatsächlich verändert haben, und die Entscheidung wird getroffen, langsamer zu fahren.
Doch selbst nachdem die Motorleistung reduziert wurde, bewegt sich das Schiff weiter vorwärts. Es dauert eine Weile, bis sich die Geschwindigkeitsänderung bemerkbar macht.
Wir finden, dass dies eine hilfreiche Möglichkeit ist, zu erklären, wie Immobilienmärkte funktionieren können.
Nach einer Phase steigender Preise gewöhnen sich Verkäufer an den Gedanken, dass ihre Immobilien jedes Jahr mehr wert werden. Sie schauen sich an, zu welchen Preisen benachbarte Immobilien angeboten werden, und gehen manchmal davon aus, dass ihre eigene Immobilie noch einmal 5 % oder 10 % mehr wert sein müsste.
Angebotspreise sind jedoch nicht unbedingt die Preise, zu denen Immobilien tatsächlich verkauft werden. Wenn Käufer vorsichtiger werden, zeigt sich dies möglicherweise zunächst nicht in fallenden Preisen. Es kann einfach weniger Besichtigungen, weniger Angebote oder längere Verkaufszeiten geben. Und selbst wenn diese Anzeichen deutlich werden, kann es dauern, bis Verkäufer ihre Erwartungen anpassen.
Das bedeutet nicht, dass alle Immobilien überteuert sind oder dass die Preise im gesamten Markt fallen müssen. Aber bei Immobilien, deren Angebotspreise sich von realistischen Marktwerten entfernt haben, können Preisanpassungen notwendig werden. Auch das Tempo der Preissteigerungen muss sich möglicherweise verlangsamen.
Die Schwierigkeit besteht darin, dass sich der Markt möglicherweise bereits weiter verändert hat, als vielen bewusst ist, wenn schließlich alle erkennen, dass sich die Umstände geändert haben.
Käufer und Verkäufer sehen die Dinge oft unterschiedlich
Es gibt weiterhin Menschen, die an der Costa del Sol nach einer Immobilie suchen. Eine Immobilie mit einem realistischen Preis, die ihren Anforderungen entspricht, wird natürlich eher ernsthaftes Interesse wecken als eine überteuerte Immobilie.
Aber Käufer sind heute vielleicht vorsichtiger als früher. Wenn jemand eine Immobilie findet, die ihm wirklich gefällt, den Angebotspreis aber für zu hoch hält, kann er ein Angebot auf einem Niveau abgeben, das er für realistisch hält. Das kann manchmal zu Schwierigkeiten führen.
Ein Eigentümer, der sich an den ausgeschriebenen Angebotspreisen orientiert und immer wieder gehört hat, dass die Immobilienwerte weiter steigen, kann ein solches Angebot als unangemessen oder sogar beleidigend empfinden. Dabei berücksichtigt der Käufer möglicherweise lediglich die aktuellen Marktbedingungen und versucht zu vermeiden, mehr zu bezahlen, als die Immobilie wert ist.
Keine der beiden Seiten muss dabei unbedingt unvernünftig handeln wollen. Möglicherweise betrachten sie den Markt einfach aus unterschiedlichen Perspektiven.
Gerade hier sind eine realistische Beratung und ein gutes Verständnis der aktuellen Marktbedingungen besonders wichtig.
Die Welt steht nicht still, und die Costa del Sol auch nicht
Wir müssen auch bedenken, dass der Immobilienmarkt nicht unabhängig von allem funktioniert, was anderswo geschieht.
Wirtschaftliche Unsicherheit, internationale Politik, Wechselkurse und Veränderungen der persönlichen Lebensumstände können Entscheidungen über den Kauf einer Immobilie beeinflussen.
Für jemanden, der umziehen muss, kann die Entscheidung relativ einfach sein. Wer jedoch über den Kauf einer Ferienimmobilie oder eines Zweitwohnsitzes nachdenkt, entscheidet sich möglicherweise dafür, abzuwarten, bis er sich hinsichtlich der Zukunft sicherer fühlt. Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Kaufabsicht aufgegeben wurde.
Auch die Nationalitäten der Käufer an der Costa del Sol haben sich im Laufe der Jahre erheblich verändert. Wir erinnern uns an Zeiten, in denen russische Käufer besonders stark vertreten waren. Ihre Präsenz nahm später ab, während Käufer aus anderen Ländern deutlicher in Erscheinung traten. In jüngerer Zeit beobachten wir eine zunehmende amerikanische Präsenz. Man muss nur die Strandpromenade, den Paseo Marítimo, in Marbella entlanggehen, um heute mehr amerikanische Akzente zu hören als noch vor einigen Jahren. Auch deutsche Käufer sind auf unserem Markt immer deutlicher vertreten. Vor fünfzehn oder zwanzig Jahren verbanden wir deutsche Käufer von Ferienimmobilien viel stärker mit Mallorca, doch heute sind sie ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes an der Costa del Sol.
Dies sind Beobachtungen aus unserer eigenen Erfahrung und keine statistischen Vergleiche. Sie verdeutlichen jedoch, wie sich der Markt ständig weiterentwickelt.
Auch im Verhältnis zwischen dem Vereinigten Königreich und der Europäischen Union könnte es künftig Veränderungen geben. Mögliche zukünftige Vereinbarungen, die es britischen Staatsbürgern erleichtern, längere Zeit in Spanien zu verbringen oder hierher umzuziehen, könnten den Immobilienmarkt beeinflussen. Wir wissen nicht, wie solche Vereinbarungen letztendlich aussehen könnten, aber sie erinnern uns daran, dass die heutigen Umstände nicht unbedingt die von morgen sein werden.
Der Markt war schon immer im Wandel, und wir sehen keinen Grund, warum sich das ändern sollte.
Vielleicht wäre etwas mehr Stabilität gar nicht schlecht
Wir glauben nicht, dass der Immobilienmarkt an der Costa del Sol boomen muss, um gesund zu sein. Es gibt weiterhin Menschen, die hier leben, ihren Ruhestand verbringen, mit ihrer Familie hierherziehen oder ein Ferienhaus in der Sonne genießen möchten. Die Attraktivität der Region ist nicht plötzlich verschwunden, nur weil die Zahl der Transaktionen zurückgegangen ist. Es ist jedoch vernünftig anzuerkennen, dass manche Käufer vorsichtiger sein könnten, insbesondere angesichts der erheblich gestiegenen Immobilienpreise und der Unsicherheit über die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.
Eine Phase, in der sich die Preise stabilisieren, Verkäufer unrealistische Erwartungen anpassen und Käufer mehr Vertrauen in das Preis-Leistungs-Verhältnis gewinnen, könnte für den Markt von Vorteil sein. Das ist weder eine Prognose fallender Preise noch die Aufforderung an jeden Verkäufer, seinen Angebotspreis zu senken.
Es ist lediglich die Anerkennung der Tatsache, dass sich Märkte verändern und dass sich manchmal auch die Erwartungen mit ihnen verändern müssen.
Ist jetzt also ein guter Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen?
Wir glauben nicht, dass es darauf eine Antwort gibt, die für alle gleichermaßen gilt.
Wenn du darüber nachdenkst, eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen, sind die entscheidenden Fragen, was du suchst, was du dir finanziell gut leisten kannst und ob du eine passende Immobilie zu einem Preis findest, der für dich sinnvoll ist.
Wenn du verkaufen möchtest, ist es wichtig zu verstehen, was Käufer auf dem aktuellen Markt tatsächlich zu zahlen bereit sind, anstatt sich ausschließlich an den Angebotspreisen anderer Eigentümer zu orientieren.
Und wenn du unsicher bist, spricht nichts dagegen, dir Zeit zu nehmen und deine Möglichkeiten in Ruhe zu überdenken. Es wird immer Schlagzeilen geben, die uns erzählen, dass die Immobilienpreise durch die Decke gehen oder dass der Markt kurz vor dem Zusammenbruch steht. Die Wirklichkeit ist meist weit weniger dramatisch.
Nach vielen Jahren im Immobilienverkauf an der Costa del Sol haben wir gelernt, dass sich Märkte verändern, Käufer verändern und Umstände verändern. Entscheidend ist, diese Veränderungen zu verstehen und vernünftige Entscheidungen zu treffen.
Wir können die internationale Wirtschaft, politische Entwicklungen oder die Schlagzeilen nicht beeinflussen. Aber wir können dir zuhören, verstehen, was du erreichen möchtest, den Markt so betrachten, wie er heute ist, und dir helfen, den besten Weg nach vorn zu finden.
Ob du kaufen oder verkaufen möchtest, wir sprechen gerne in Ruhe mit dir über deine Möglichkeiten. Manchmal ist ein wenig Realismus deutlich mehr wert als die ganze Aufregung. Ruf uns unter (0034) 952 90 52 00 an, schreib uns per WhatsApp oder sende eine E-Mail an info@michael-moon.com. Wir freuen uns darauf, von dir zu hören.
