Der Immobilienmarkt an der Costa del Sol bleibt gesund, doch das wachsende Angebot und steigende Angebotspreise machen Käufer preisbewusster. Wir betrachten, warum der Markt möglicherweise einfach zu normaleren Bedingungen zurückkehrt.
Boom oder Einbruch?
Auf dem Immobilienmarkt an der Costa del Sol herrscht weiterhin viel Aktivität. Es gibt reichlich Nachfrage, Immobilien werden verkauft und die Verkaufspreise zeigen ganz sicher keine Anzeichen eines Einbruchs. Nach mehreren Jahren außergewöhnlicher Preissteigerungen gibt es jedoch Anzeichen dafür, dass sich der Markt allmählich normalisiert. In der Provinz Málaga wurden im ersten Quartal 2026 etwas mehr als 9% weniger Wohnimmobilien verkauft als im gleichen Zeitraum des Jahres 2025.
Das bedeutet nicht, dass die Immobilienpreise um 9% gefallen sind, und es bedeutet ganz sicher nicht, dass die Nachfrage verschwunden ist. Es bedeutet, dass weniger Immobilien den Eigentümer gewechselt haben. Wenn wir dies zusammen mit dem wachsenden Angebot, dem langsameren Preiswachstum und dem betrachten, was wir tatsächlich bei Käufern und Verkäufern beobachten, entsteht ein interessantes Bild. Und diese Entwicklung sollten wir wahrscheinlich eher begrüßen als fürchten.
Im ersten Quartal 2026 wurden in der Provinz Málaga weniger Immobilien verkauft als im außergewöhnlich starken ersten Quartal 2025. Gleichzeitig stiegen die Angebotspreise weiter, obwohl sich auch diese Steigerungsrate inzwischen verlangsamt. Die Zahlen von Idealista für die Provinz Málaga zeigen, dass die ausgeschriebenen Preise im August 2026 noch immer 7,4% über dem Vorjahresniveau lagen. Im Vergleich dazu hatte das jährliche Wachstum im September 2025 bei rund 14% gelegen.
Vielleicht lautet die Frage daher nicht, ob der Markt steigt oder fällt. Es geht vielmehr darum, ob sich die Angebotspreise und die Bereitschaft der Käufer, diese höheren Preise zu bezahlen, unterschiedlich schnell entwickeln.
Angebotspreise sind nicht unbedingt ein Beleg für den Wert
Stellen Sie sich vor, fünf einigermaßen vergleichbare Immobilien werden für rund 900.000 € angeboten.
Ein neuer Verkäufer schaut im Internet nach und kommt verständlicherweise zu dem Schluss, dass auch seine Immobilie ungefähr 900.000 € wert sein muss. Vielleicht meint er sogar, sie sollte für 925.000 € angeboten werden, weil ihm wiederholt gesagt wurde, dass die Immobilienpreise steigen.
Ein Immobilienmakler, der die Immobilie besucht, um einen Angebotspreis zu empfehlen, sieht dieselben Informationen. Es gibt jedoch eine sehr wichtige Frage:
Wie lange stehen diese fünf Immobilien bereits zum Verkauf?
Wenn sie alle seit vier oder fünf Monaten für rund 900.000 € angeboten werden, ohne verkauft worden zu sein, sind sie nicht unbedingt ein Beleg dafür, dass 900.000 € tatsächlich erreichbar sind.
In Wahrheit könnten sie vielmehr ein Beleg dafür sein, dass 900.000 € der Preis ist, zu dem sie sich nicht verkaufen lassen.
Trotzdem bleiben diese Angebotspreise auf den Immobilienportalen stehen. Sie beeinflussen den nächsten Verkäufer, den nächsten Immobilienmakler und möglicherweise auch automatisierte Bewertungssysteme, die ausgeschriebene Immobilien in ihre Berechnungen einbeziehen.
Dass sich die Immobilien für 900.000 € nicht verkaufen, kann auf widersprüchliche Weise dazu beitragen, dass der nächste Angebotspreis bei 925.000 € liegt.
Auch Immobilienmakler tragen dazu bei
Für einen Immobilienmakler wäre es sehr einfach, unrealistische Angebotspreise allein den Verkäufern anzulasten. Das wäre jedoch nicht fair.
Wenn wir eine Immobilie besichtigen, nehmen wir nicht einfach nur eine Bewertung vor. Normalerweise empfehlen wir einen Angebotspreis, und dieses Treffen ist zwangsläufig auch eine Gelegenheit, den Verkaufsauftrag des Eigentümers zu erhalten. Nehmen wir an, ich bin aufrichtig davon überzeugt, dass Käufer den Wert einer bestimmten Immobilie wahrscheinlich bei rund 825.000 € sehen werden. Gleichzeitig werden fünf konkurrierende Immobilien für 900.000 € angeboten. Wenn ich 825.000 € empfehle, während mehrere andere Makler 900.000 € oder 925.000 € empfehlen, besteht eine sehr gute Chance, dass ich ohne Auftrag wieder gehe. Deshalb würde ich vielleicht empfehlen, den Markt mit 875.000 € oder 895.000 € zu testen. Ich würde meine Bedenken erklären, die Immobilie preislich unter einem großen Teil der Konkurrenz positionieren und beobachten, wie die Käufer reagieren.
Es ist nichts dagegen einzuwenden, den Markt zu testen. Wichtig ist, auf das Ergebnis dieses Tests zu reagieren.
Ein gesunder Markt bedeutet nicht, dass sich alles zu jedem Preis verkauft
Ich erinnere mich noch an genug aus dem Wirtschaftsunterricht, um den grundlegenden Zusammenhang zwischen Angebot, Nachfrage und Preis zu verstehen.
Die Nachfrage nach Immobilien an der Costa del Sol kann weiterhin stark bleiben. Wenn die Preise jedoch steigen, werden weniger Käufer bereit sein, auf diesem höheren Niveau zu kaufen. Wenn gleichzeitig die Zahl der verfügbaren Immobilien zunimmt, haben Käufer mehr Auswahl. Das bedeutet nicht, dass der Markt ungesund ist. Es bedeutet lediglich, dass Verkäufer stärker um die vorhandene Nachfrage konkurrieren.
Ein gesunder Immobilienmarkt bedeutet nicht, dass sich jede Immobilie zu jedem Preis verkauft. An dieser Stelle erklärt ein einfaches Diagramm von Angebot und Nachfrage die Situation wahrscheinlich besser als mehrere Absätze über Wirtschaftstheorie.
Die Nachfrage muss nicht verschwinden, damit sich die Zahl der Verkäufe verringert. Wenn die Angebotspreise steigen, werden weniger Käufer zu diesem Preis kaufen. Wenn gleichzeitig das Angebot konkurrierender Immobilien zunimmt, haben Käufer mehr Auswahl. Ein aktiver und gesunder Markt kann daher gleichzeitig mit Immobilien bestehen, deren Verkauf länger dauert, weil ihr Angebotspreis zu hoch ist.
In einem schnell steigenden Markt konnte die Zeit das Problem lösen
Ein Grund dafür, dass diese Anpassung eine Weile dauern kann, ist, dass sich Verkäufer an einen Markt gewöhnt haben, in dem Abwarten häufig funktioniert hat.
Wenn eine Immobilie in einer Phase sehr schnellen Preiswachstums mit einem um 10% zu hohen Preis auf den Markt kam, konnte der Markt den Angebotspreis sechs oder zwölf Monate später eingeholt haben. Schließlich wurde die Immobilie verkauft, wodurch der Eindruck entstehen konnte, der ursprüngliche Angebotspreis sei von Anfang an richtig gewesen. Vielleicht war er das nicht. Der Markt hatte ihn einfach nur eingeholt.
Wenn Sie in einem normaleren Markt mit einem um 10% zu hohen Preis beginnen, kann dieser sechs Monate später noch immer zu hoch sein. Zwölf Monate später kann er weiterhin zu hoch sein. In einem leicht fallenden Markt könnte sich der Markt sogar immer weiter von Ihrem Angebotspreis entfernen.
Immobilienmärkte ähneln ein wenig großen Ozeandampfern. Sobald sie Fahrt aufgenommen haben, kann man sie nicht auf einer Sixpence-Münze anhalten und umdrehen. (Jüngere Leser müssen vielleicht Google fragen, was eine Sixpence-Münze war.)
Die Erwartungen der Verkäufer brauchen Zeit, um sich zu ändern. Angebotspreise brauchen Zeit, um sich zu ändern. Die Empfehlungen der Immobilienmakler brauchen Zeit, um sich zu ändern. Aber irgendwann ändern sie sich.
Manchmal ist das Ausbleiben von Besichtigungen die Stimme des Marktes
Wir führen bereits Gespräche mit einigen Verkäufern, in denen wir erklären müssen, dass wir nicht die Anzahl von Anfragen erhalten, die wir erwarten würden, oder dass die Immobilie nicht die erhoffte Reaktion hervorruft. Diese Gespräche sind für keine der beiden Seiten besonders angenehm.
Sie können noch schwieriger sein, wenn ein Eigentümer in einem anderen Land sitzt und Berichte über einen boomenden Immobilienmarkt an der Costa del Sol liest. Wenn eine gut vermarktete Immobilie in einem aktiven Markt jedoch keine Anfragen oder Besichtigungen erhält, ist das eine Information. Es beweist nicht automatisch, dass der Angebotspreis falsch ist, gibt uns aber sicherlich einen Grund, ihn zu überprüfen.
Ein Verkäufer, der sich nicht vor Ort befindet, ist in besonderem Maße darauf angewiesen, dass sein Immobilienmakler ihm erklärt, was tatsächlich geschieht, anstatt ihm nur das zu sagen, was er gerne hören möchte. Das erfordert Ehrlichkeit auf beiden Seiten. Ein Immobilienmakler muss bereit sein, ein unangenehmes Gespräch zu führen. Ein Verkäufer, der eine ehrliche Beratung wünscht, muss seinem Makler aber auch erlauben, eine Antwort zu geben, die ihm möglicherweise nicht besonders gefällt.
Den Markt zu testen ist eine Strategie. Unbegrenzt abzuwarten ist keine.
Es ist nichts dagegen einzuwenden, einen etwas höheren Angebotspreis ausprobieren zu wollen. Wenn es meine Immobilie wäre, würde ich vielleicht genau dasselbe tun wollen. Wenn wir uns jedoch darauf verständigen, den Markt zu testen, müssen wir auf das Ergebnis hören.
Erhalten wir Anfragen? Vereinbaren Interessenten Besichtigungen? Was sagen sie? Erhalten wir Angebote? Wofür entscheiden sich die Käufer stattdessen? Und was geschieht mit den scheinbar vergleichbaren Immobilien, die bereits auf dem Markt waren?
Auch die persönlichen Umstände des Verkäufers spielen eine Rolle. Wer sich wirklich nicht darum sorgt, ob die Immobilie in diesem Jahr oder erst in drei Jahren verkauft wird, kann ganz anders vorgehen als jemand, der den Verkauf gerne innerhalb von sechs Monaten abschließen möchte. Darüber sollten Sie offen mit Ihrem Immobilienmakler sprechen.
Vielleicht ist eine Normalisierung genau das, was der Markt braucht
Eine positive Entwicklung ist, dass immer mehr Immobilienmakler offen darüber sprechen, was sie beobachten.
Die sozialen Medien haben ein Forum für Gespräche geschaffen, das es während früherer Immobilienzyklen einfach nicht gab. Makler können ihre Erfahrungen vergleichen und anerkennen, dass ein wachsendes Angebot, mehr Auswahl für Käufer und unrealistische Angebotspreise nicht bedeuten, dass der Immobilienmarkt an der Costa del Sol plötzlich in Schwierigkeiten geraten ist. Vielleicht bedeuten sie lediglich, dass er normaler wird.
Niemand kann garantieren, wie sich die Immobilienpreise als Nächstes entwickeln werden, und ein unerwartetes wirtschaftliches Ereignis kann die Situation jederzeit verändern. Veränderte Bedingungen frühzeitig zu erkennen und darauf zu reagieren, sollte die Anpassung jedoch erleichtern. Nach mehreren außergewöhnlichen Jahren brauchen wir vielleicht keinen weiteren Boom, und ganz sicher brauchen wir keinen Einbruch.
Wir brauchen einen gesunden Markt, auf dem Verkäufer verkaufen möchten, Käufer kaufen möchten und der Preis dafür sorgt, dass beide Seiten zueinanderfinden.
Testen Sie den Markt ruhig. Aber hören Sie darauf, was er Ihnen sagt.
Wenn Sie unverbindlich über den Verkauf Ihrer eigenen Immobilie sprechen möchten, rufen Sie uns gerne unter (0034) 952 90 52 00 an, senden Sie uns eine Nachricht über WhatsApp oder schreiben Sie uns an info@michael-moon.com. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
