Benötigt eine Immobilie an der Costa del Sol eine LPO? Wir erklären, warum die Antwort insbesondere bei älteren Immobilien nicht immer eindeutig ist und weshalb die richtige Rechtsberatung wichtiger ist als eine einfache Antwort mit Ja oder Nein.
Was ist eine LPO und warum benötige ich sie?
Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen, wird früher oder später wahrscheinlich jemand die Licencia de Primera Ocupación erwähnen. Dabei handelt es sich um die Erstbezugsgenehmigung, die normalerweise als LPO bezeichnet wird.
Die LPO ist ein kommunales Dokument, das bestätigt, dass eine fertiggestellte Immobilie die entsprechenden Voraussetzungen für eine Nutzung zu Wohnzwecken erfüllt. Bei einer modernen Immobilie würden Sie normalerweise erwarten, dass die entsprechenden Unterlagen vorhanden sind. Bei einer älteren Immobilie kann die Situation jedoch ganz anders aussehen.
Das LPO-System wurde in den verschiedenen Gemeinden während der 1970er- und 1980er-Jahre schrittweise eingeführt. Daher gibt es viele Immobilien, die in diesen Jahren und insbesondere davor gebaut wurden und keine LPO besitzen, weil solche Genehmigungen zu dieser Zeit einfach noch nicht üblich waren. Bei älteren Immobilien verwende ich manchmal das bewusst extreme Beispiel, dass die Alhambra in Granada keine LPO hat. Selbstverständlich vergleichen wir ein durchschnittliches Haus nicht mit der Alhambra. Es geht lediglich darum, dass Sie von einer Immobilie kein Dokument erwarten können, das zum Zeitpunkt ihrer Errichtung noch nicht Teil des Systems war. Wenn Ihnen also jemand sagt, dass eine alte Immobilie keine LPO hat, sollten Sie nicht sofort davon ausgehen, dass ein Problem besteht. Fragen Sie einfach nach dem Grund.
Lassen Sie sich dadurch nicht zu sehr verunsichern. Sie müssen das spanische Planungsrecht nicht bis ins kleinste Detail verstehen, um eine Immobilie zu kaufen. Das ist einer der Gründe, weshalb Sie einen guten unabhängigen Rechtsanwalt beauftragen. Ihr Anwalt prüft die rechtliche und planungsrechtliche Situation der Immobilie, erklärt Ihnen alles, was Sie wissen müssen, und stellt sicher, dass Sie verstehen, was Sie kaufen, bevor Sie sich dazu verpflichten.
Warum gibt es keine LPO?
Dies ist die entscheidende Frage und sie ist von grundlegender Bedeutung, um den Status der Immobilie zu verstehen, deren Kauf Sie in Betracht ziehen. Wie bereits erwähnt, hat eine ältere Immobilie möglicherweise allein aufgrund ihres Baujahrs nie eine LPO besessen. Bei einer neueren Immobilie kann das Fehlen einer LPO ganz andere Gründe haben, und diese Gründe müssen verstanden werden.
Marbella verleiht dieser Frage beispielsweise eine zusätzliche Dimension, da die Gemeinde in den 2000er-Jahren von gut dokumentierten Problemen im Bereich der Stadtplanung betroffen war. Einige Immobilien aus dieser Zeit haben eine Vorgeschichte bei ihren Unterlagen, die im Zusammenhang mit den damaligen Ereignissen verstanden werden muss. In den letzten Jahren ist die Situation wesentlich klarer geworden. Bei älteren Immobilien in Marbella ist die Antwort auf die Frage „Hat die Immobilie eine LPO?“ jedoch nicht so einfach wie Ja oder Nein.
Es ist auch zu berücksichtigen, dass möglicherweise andere Unterlagen vorhanden sind, beispielsweise eine SAFO oder AFO. Diese können hinsichtlich des gegenwärtigen rechtlichen Status bestimmter Immobilien für zusätzliche Sicherheit sorgen. Machen Sie sich keine Sorgen. Sie müssen kein Experte für die Geschichte der Stadtplanung in Marbella werden. Dafür ist Ihr Anwalt da.
Ist das für Sie wirklich wichtig?
Wenn Sie verstanden haben, warum eine Immobilie keine LPO besitzt, lautet die nächste Frage: Was bedeutet das für Sie? Ihre persönlichen Umstände sind mitentscheidend dafür, ob das Fehlen einer LPO ein guter Grund ist, eine bestimmte Immobilie nicht zu kaufen, oder ob es in der Praxis kaum einen Unterschied macht.
Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek benötigen, können die für die Immobilie verfügbaren Unterlagen Einfluss darauf haben, ob ein Kreditgeber bereit ist, sie zu finanzieren. Ein Käufer, der ohne Finanzierung kauft, hat möglicherweise mehr Möglichkeiten. Das bedeutet jedoch keinesfalls, dass er die rechtliche oder planungsrechtliche Situation außer Acht lassen sollte.
Je nachdem, was Sie zukünftig mit der Immobilie vorhaben, kann es außerdem weitere Auswirkungen geben.
Deshalb bietet Ihnen ein einfaches Häkchen oder Kreuz neben dem Begriff LPO nicht unbedingt genügend Informationen, um eine vernünftige Entscheidung zu treffen, wenn Sie eine der Immobilien zum Verkauf an der Costa del Sol in Betracht ziehen.
Holen Sie die richtige Beratung ein
Wir werden immer versuchen, so viele relevante Informationen wie vernünftigerweise möglich einzuholen, bevor jemand eine Immobilie kauft. Allerdings sind wir Immobilienmakler und nicht die Anwälte des Käufers. Für die meisten Menschen geht es beim Kauf einer Immobilie um einen erheblichen Geldbetrag. Deshalb sind wir der Meinung, dass jeder Käufer einen guten unabhängigen Rechtsanwalt beauftragen sollte, die angemessene rechtliche Prüfung vorzunehmen, bevor er sich zum Kauf verpflichtet.
Es ist ebenfalls wichtig, einen Anwalt zu beauftragen, der Erfahrung mit der Situation hat, zu der Sie eine Beratung benötigen. Manchmal kann dieses Wissen sehr ortsspezifisch sein. Ein Anwalt, der regelmäßig mit einer bestimmten planungsrechtlichen Situation in Marbella zu tun hat, wird deren Geschichte und Auswirkungen besser verstehen als ein ebenso kompetenter Anwalt, dem diese Situation noch nie begegnet ist. Wie bei allen Dingen, die Immobilien betreffen, suchen Sie niemanden, der Ihnen sagt, was Sie hören möchten. Sie benötigen jemanden, der die Situation gut genug versteht, um Ihnen die bestmögliche Beratung zu geben.
Wenn der Anwalt die Immobilie prüft und Ihnen davon abrät, sie zu kaufen, sollten Sie diesen Rat ernst nehmen. Lehnen Sie eine Immobilie jedoch nicht unbedingt allein deshalb ab, weil Ihnen jemand gesagt hat, dass sie keine LPO besitzt, ohne zuvor die Hintergründe zu ermitteln. Der sicherste Rat kann manchmal einfach lauten, nicht zu kaufen. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass dies der richtige Rat für Sie ist. Sie benötigen jemanden, der die Situation gut genug versteht, um Ihnen die Auswirkungen zu erklären, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Sichern Sie Ihre Position bei der Reservierung ab
Möglicherweise möchten Sie die Immobilie reservieren, damit Sie nicht riskieren, sie zu verlieren, während eine bestimmte Frage geprüft wird. Wenn bereits ein Problem angesprochen wurde, können Sie sicherstellen, dass es nicht vergessen wird.
Unsere Standard-Reservierungsvereinbarung sieht vor, dass die Reservierung von einem zufriedenstellenden Ergebnis der durch den Käufer oder seinen Anwalt vorgenommenen rechtlichen Prüfung abhängig ist. Wenn Sie ein bestimmtes Anliegen haben, kann dieser Punkt ausdrücklich als besondere Bedingung in die Reservierungsvereinbarung aufgenommen werden. Besteht beispielsweise eine Frage zum rechtlichen oder planungsrechtlichen Status der Immobilie, kann die Reservierung ausdrücklich davon abhängig gemacht werden, dass der Anwalt des Käufers mit dieser Situation zufrieden ist. Der Anwalt kann sie dann ordnungsgemäß prüfen und Sie beraten. Wenn Sie mit den Ergebnissen des Anwalts zufrieden sind, können Sie fortfahren. Wenn nicht, tun Sie es nicht.
Betrachten Sie die LPO im richtigen Verhältnis. Eine LPO ist ein wichtiges Dokument, aber sie ist nicht der Heilige Gral der spanischen Immobilienunterlagen. Eine vorhandene LPO sagt Ihnen nicht unbedingt alles über eine Immobilie, und eine fehlende LPO bedeutet nicht automatisch, dass Sie nicht kaufen sollten. Entscheidend ist, dass Sie den rechtlichen Status der Immobilie verstehen und wissen, was dieser für Sie bedeutet.
Wie bereits erwähnt, müssen Sie selbst kein Experte werden. Stellen Sie Fragen und holen Sie die Informationen von Personen ein, die mit der Situation vertraut sind. Lassen Sie alles unabhängig von Ihren Anwälten prüfen und hören Sie auf deren Rat. Anschließend können Sie Ihre Entscheidung treffen.
Hat diese Immobilie eine LPO? Das ist eine gute Frage, aber eine Antwort mit Ja oder Nein entscheidet nicht unbedingt darüber, ob Sie kaufen sollten.
Wir werden immer versuchen, Ihnen bei Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie an der Costa del Sol zu helfen. Wenn Sie etwas mit uns besprechen möchten, rufen Sie uns bitte unter (0034) 952 90 52 00 an, schreiben Sie uns über WhatsApp oder senden Sie eine E-Mail an info@michael-moon.com. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören.
