Une propriété sur la Costa del Sol a-t-elle besoin d’une LPO ? Nous expliquons pourquoi la réponse n’est pas toujours simple, notamment pour les propriétés anciennes, et pourquoi il est plus important d’obtenir les bons conseils juridiques que de chercher une simple réponse par oui ou par non.
Qu’est-ce qu’une LPO et pourquoi en ai-je besoin ?
Si vous achetez une propriété sur la Costa del Sol, tôt ou tard, quelqu’un vous parlera probablement de la Licencia de Primera Ocupación, le permis de première occupation généralement désigné par le sigle LPO.
La LPO est un document municipal confirmant qu’une propriété achevée respecte les conditions applicables à son occupation. Pour une propriété récente, vous vous attendez normalement à ce que les documents appropriés soient en place. Pour une propriété plus ancienne, la situation peut toutefois être très différente.
Le système de la LPO a été progressivement introduit dans les différentes communes au cours des années 1970 et 1980. Il existe donc de nombreuses propriétés construites pendant ces années, et surtout auparavant, qui ne disposent pas d’une LPO, tout simplement parce que ce document n’était pas courant à l’époque. Concernant les propriétés anciennes, je prends parfois l’exemple volontairement extrême de l’Alhambra de Grenade, qui ne possède pas de LPO. Évidemment, nous ne comparons pas une maison ordinaire à l’Alhambra. L’idée est simplement qu’on ne peut pas attendre d’une propriété qu’elle dispose d’un document qui ne faisait pas partie du système lors de sa construction. Si quelqu’un vous indique qu’une propriété ancienne ne possède pas de LPO, ne supposez donc pas immédiatement qu’il existe un problème. Demandez simplement pourquoi.
Ne vous laissez pas trop dérouter par cette question. Vous n’avez pas besoin de connaître parfaitement le droit espagnol de l’urbanisme pour acheter une propriété. C’est notamment pour cette raison que vous faites appel à un bon avocat indépendant. Votre avocat vérifiera la situation juridique et urbanistique de la propriété, vous expliquera tout ce que vous devez savoir et s’assurera que vous comprenez ce que vous achetez avant de vous engager.
Pourquoi n’y a-t-il pas de LPO ?
C’est la question importante, et elle est fondamentale pour comprendre la situation de la propriété que vous envisagez d’acheter. Comme nous l’avons déjà indiqué, une propriété ancienne peut ne jamais avoir eu de LPO simplement en raison de sa date de construction. Une propriété plus récente peut ne pas en avoir pour des raisons complètement différentes, et ces raisons doivent être comprises.
Marbella ajoute, par exemple, une dimension supplémentaire à cette question en raison des problèmes d’urbanisme bien documentés qui ont touché la commune au cours des années 2000. Certaines propriétés datant de cette période présentent un historique documentaire qui doit être compris dans le contexte de ce qui se passait alors. La situation s’est considérablement clarifiée ces dernières années, mais lorsqu’il s’agit de propriétés anciennes à Marbella, la réponse à la question « Dispose-t-elle d’une LPO ? » n’est pas aussi simple qu’un oui ou un non.
Il convient également de tenir compte de l’existence éventuelle d’autres documents, tels que le SAFO ou l’AFO, qui peuvent vous rassurer sur la situation juridique actuelle de certaines propriétés. Ne vous inquiétez pas. Vous n’avez pas besoin de devenir spécialiste de l’histoire de l’urbanisme à Marbella. C’est le rôle de votre avocat.
Est-ce réellement important pour vous ?
Une fois que vous avez compris pourquoi une propriété ne possède pas de LPO, la question suivante est la suivante : qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Votre propre situation aidera à déterminer si l’absence de LPO constitue une bonne raison de ne pas acheter une propriété en particulier ou si elle aura peu de conséquences pratiques.
Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt immobilier, les documents disponibles pour la propriété peuvent influencer la décision d’un organisme prêteur de la financer ou non. Un acheteur qui paie comptant peut avoir davantage de possibilités, mais cela ne signifie certainement pas qu’il devrait ignorer la situation juridique ou urbanistique.
Il peut également y avoir des conséquences selon ce que vous prévoyez de faire de la propriété à l’avenir.
C’est pourquoi une simple case cochée ou barrée à côté de la mention LPO ne vous fournit pas nécessairement suffisamment d’informations pour prendre une décision raisonnable lorsque vous envisagez l’une des propriétés à vendre sur la Costa del Sol.
Obtenez les bons conseils
Nous essaierons toujours d’obtenir autant d’informations pertinentes qu’il est raisonnablement possible avant qu’une personne achète une propriété. Cela étant dit, nous sommes agents immobiliers et non les avocats de l’acheteur. Pour la plupart des personnes, l’achat d’une propriété représente une somme considérable. C’est pourquoi nous pensons que tout acheteur devrait faire appel à un bon avocat indépendant afin qu’il effectue les vérifications juridiques appropriées avant de s’engager dans l’achat.
Il est également important de faire appel à un avocat qui connaît la situation sur laquelle vous lui demandez conseil. Ces connaissances peuvent parfois être très locales. Un avocat qui traite régulièrement un type particulier de situation urbanistique à Marbella en comprendra mieux l’histoire et les conséquences qu’un avocat tout aussi compétent qui ne l’a jamais rencontrée. Comme pour tout ce qui concerne l’immobilier, vous ne recherchez pas quelqu’un qui vous dira ce que vous souhaitez entendre. Vous recherchez quelqu’un qui comprend suffisamment bien la situation pour vous donner les meilleurs conseils.
Si l’avocat examine la propriété et vous conseille de ne pas l’acheter, prenez cet avis au sérieux. De même, ne rejetez pas nécessairement une propriété simplement parce que quelqu’un vous a indiqué qu’elle ne possède pas de LPO sans en connaître auparavant le contexte. Le conseil le plus prudent peut parfois être simplement de ne pas acheter, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit du bon conseil pour vous. Vous avez besoin de quelqu’un qui comprend suffisamment bien la situation pour vous en expliquer les conséquences afin que vous puissiez prendre une décision éclairée.
Protégez votre position lors de la réservation
Vous souhaiterez peut-être réserver la propriété pour ne pas risquer de la perdre pendant la vérification d’une question particulière. Si un point a déjà été soulevé, vous pouvez vous assurer qu’il ne sera pas oublié.
Notre contrat de réservation standard prévoit que la réservation est conditionnée par un résultat satisfaisant des vérifications juridiques effectuées par l’acheteur ou son avocat. Si vous avez une préoccupation particulière, ce point peut être expressément inclus dans les conditions particulières de la réservation. Par exemple, s’il existe une question concernant la situation juridique ou urbanistique de la propriété, la réservation peut être spécifiquement soumise à l’approbation de cette situation par l’avocat de l’acheteur. L’avocat peut alors l’examiner correctement et vous conseiller. Si les conclusions de l’avocat vous conviennent, vous pouvez poursuivre. Dans le cas contraire, vous ne poursuivez pas.
Replacez la LPO dans son contexte. Une LPO est un document important, mais elle n’est pas le Saint Graal de la documentation immobilière espagnole. Le fait d’en posséder une ne vous dit pas nécessairement tout sur une propriété, et son absence ne signifie pas automatiquement que vous ne devriez pas acheter. L’important est de comprendre la situation juridique de la propriété et ce qu’elle signifie pour vous.
Comme nous l’avons indiqué, vous n’avez pas besoin de devenir vous-même spécialiste. Posez les questions et obtenez les informations auprès de personnes qui comprennent la situation. Faites-les vérifier de manière indépendante par vos avocats et écoutez leurs conseils. Vous pourrez alors prendre votre décision.
Cette propriété dispose-t-elle d’une LPO ? C’est une bonne question, mais une réponse par oui ou par non ne détermine pas nécessairement si vous devriez l’acheter.
Nous essaierons toujours de vous aider pour toute question concernant l’achat ou la vente d’une propriété sur la Costa del Sol. Si vous souhaitez discuter de quoi que ce soit avec nous, appelez-nous au (0034) 952 90 52 00, contactez-nous par WhatsApp ou envoyez-nous un e-mail à info@michael-moon.com. Nous serons heureux de vous répondre.
