Eine klare Erklärung der tatsächlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol im Jahr 2026, einschließlich Steuern, Nebenkosten und der Frage, wer beim Kauf einer neuen oder gebrauchten Immobilie wofür aufkommt.
Kosten für den Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol im Jahr 2026
Der Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol ist nicht zwangsläufig ein komplizierter Prozess. Dennoch ist es wichtig, dass Käufer alle anfallenden Kosten kennen, bevor sie sich verbindlich entscheiden. Häufig liegt der Fokus zunächst auf dem Kaufpreis, was nachvollziehbar ist. Zusätzlich fallen jedoch weitere Kosten an, die überraschen können, wenn sie nicht von Anfang an klar erläutert werden.
Die gute Nachricht ist, dass die Kaufnebenkosten in Spanien klar geregelt und gut kalkulierbar sind, sobald man versteht, wie sie aufgebaut sind. Im Folgenden wird übersichtlich dargestellt, welche Kosten ein Käufer im Jahr 2026 erwarten kann und wer jeweils dafür verantwortlich ist.
Gesamtkosten für den Käufer in einfachen Worten
Als allgemeine Orientierung sollten Käufer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis einen prozentualen Aufschlag für Steuern und Kaufnebenkosten einplanen.
Bei einer Bestandsimmobilie liegt dieser Aufschlag in der Regel zwischen 8% und 10% des Kaufpreises.
Bei einer Neubauimmobilie, die direkt vom Bauträger erworben wird, fällt dieser Prozentsatz üblicherweise höher aus. Hier empfiehlt es sich, mit etwa 10% bis 13% zu rechnen.
Diese Angaben dienen als Orientierung und stellen keine festen Beträge dar, bieten jedoch eine realistische Grundlage für die Finanzplanung. Detaillierte Tabellen mit den genauen Kosten finden Sie weiter unten.
Kauf einer Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Andalusien ist die wichtigste Steuer für den Käufer die Grunderwerbsteuer, die als ITP bekannt ist.
Die ITP wird zu einem festen Satz erhoben, der zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags für die überwiegende Mehrheit der Käufer 7% des Kaufpreises beträgt. Es gibt einige Ausnahmen, die in der nachstehenden Tabelle aufgeführt sind.
Zusätzlich zur ITP trägt der Käufer die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Internationalen Käufern empfehlen wir zudem ausdrücklich, einen erfahrenen Rechtsberater hinzuzuziehen, um unerwartete Überraschungen zu vermeiden.
Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger
Neubauimmobilien werden steuerlich anders behandelt als Bestandsimmobilien.
Anstelle der ITP fällt die Mehrwertsteuer an, die in Spanien als IVA bezeichnet wird. Hinzu kommt die Stempelsteuer, bekannt als AJD.
Der aktuelle Mehrwertsteuersatz beim Kauf einer Neubauimmobilie beträgt 10%. Die AJD liegt bei 1,2%. Beide Beträge werden auf den vollständigen Kaufpreis berechnet.
Diese beiden Steuern zusammen sind der Hauptgrund dafür, dass der Erwerb einer Neubauimmobilie steuerlich meist teurer ist als der Kauf einer Bestandsimmobilie.
Zu beachten ist, dass die Preise von Bauträgern in der Regel ohne Mehrwertsteuer angegeben werden. Käufer sollten daher unbedingt prüfen, ob der angegebene Preis die IVA enthält oder nicht.
Rechtskosten
Wie bereits erwähnt, empfehlen wir den meisten Käufern, die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, um den Kauf zu koordinieren und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, können jedoch variieren. Es ist daher ratsam, vorab ein Angebot einzuholen.
Wer zahlt was, Käufer oder Verkäufer
Die Frage, wer welche Kosten trägt, ist eine der häufigsten Unklarheiten für ausländische Käufer. In den meisten Transaktionen an der Costa del Sol ist der Verkäufer für die Zahlung der Maklerprovision sowie der kommunalen Plusvalía-Steuer verantwortlich. Diese Steuer basiert auf dem Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzdauer.
Eine eventuell anfallende Kapitalertragsteuer aus dem Verkauf ist ebenfalls vom Verkäufer zu tragen und wird nicht auf den Käufer übertragen.
Der Käufer übernimmt keine steuerlichen Verpflichtungen des Verkäufers. Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern wird ein Einbehalt von 3% des Verkaufspreises vorgenommen, der an das Finanzamt abgeführt wird. Dieser Betrag dient als Sicherheit für mögliche Steuerverpflichtungen des Verkäufers und wird vom Erlös des Verkäufers einbehalten, nicht zusätzlich vom Käufer gezahlt.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf der Immobilie sollte der Käufer auch die laufenden Kosten des Immobilienbesitzes in Spanien berücksichtigen. Dazu zählen gegebenenfalls Gemeinschaftskosten bei Wohnanlagen, die Grundsteuer (IBI), Müllabfuhrgebühren, Gebäudeversicherung sowie die üblichen Versorgungsleistungen wie Strom und Wasser.
Diese Kosten variieren je nach Immobilie und Lage. Wir empfehlen daher, die laufenden Kosten der konkreten Immobilie vor dem Kauf genau zu klären. Insgesamt liegen diese Kosten in Spanien auf einem vergleichbaren Niveau wie bei ähnlichen Immobilien in anderen europäischen Ländern.
Ein abschließender Hinweis zu Budget und Erwartungen
Spanien verfügt über kein ungewöhnliches oder unvorhersehbares System beim Immobilienkauf. In vielerlei Hinsicht ist der Prozess gut strukturiert. Dennoch ist es ratsam, vor dem ersten Schritt genau zu verstehen, welche Abläufe und Kosten damit verbunden sind. Gerne nehmen wir uns jederzeit die Zeit, dies persönlich mit Ihnen durchzugehen.
Die meisten Schwierigkeiten entstehen, wenn Käufer Annahmen treffen, die auf den Abläufen in ihrem Heimatland beruhen, anstatt sich mit dem spanischen Kaufprozess vertraut zu machen. Dieser kann sich selbst innerhalb der Europäischen Union deutlich unterscheiden.
Wenn Sie Unterstützung wünschen oder die Kosten für den Kauf einer Immobilie besprechen möchten, rufen Sie uns gerne an unter (0034) 952 90 52 00, senden Sie uns eine Nachricht über WhatsApp oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@michael-moon.com.
Steuersätze in Andalusien (Stand bei Veröffentlichung, Januar 2026)
| Steuer | Anwendbar auf | Regelsatz | Ermäßigte Sätze (bei Erfüllung der Voraussetzungen) | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| ITP Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales |
Kauf von Bestandsimmobilien in Andalusien | 7% | 6% für Hauptwohnsitz bis 150.000 € 3,5% in bestimmten Fällen (Hauptwohnsitz), darunter: - Unter 35 Jahre, Opfer häuslicher Gewalt, Opfer von Terrorismus oder Erwerb in ausgewiesenen Gebieten mit Bevölkerungsrückgang bis 150.000 € - Menschen mit Behinderung (33%+) oder kinderreiche Familien, Hauptwohnsitz bis 250.000 € 2% für bestimmte professionelle Ankäufe zum Wiederverkauf (Sonderregelung) |
Für die meisten internationalen Käufer und Standardtransaktionen gilt der Regelsatz von 7%. Ermäßigte Sätze sind an Bedingungen geknüpft und müssen vom Anwalt bestätigt werden. |
| IVA (MwSt.) Impuesto sobre el Valor Añadido |
Kauf von Neubauimmobilien vom Bauträger | 10% | 4% in bestimmten Fällen (bestimmte geförderte Wohnformen) | Die Mehrwertsteuer gilt bei Neubauten anstelle der ITP. Bitte prüfen Sie immer, ob der angegebene Preis die Mehrwertsteuer enthält. |
| AJD Actos Jurídicos Documentados |
Neubaukäufe und bestimmte Urkunden | 1,2% | 1% für Hauptwohnsitz bis 150.000 € 0,3% in bestimmten Fällen bis 150.000 € 0,1% für Menschen mit Behinderung (33%+) oder kinderreiche Familien bis 250.000 € |
AJD wird bei Neubauimmobilien in der Regel zusammen mit der Mehrwertsteuer fällig. Die Anwendung ermäßigter Sätze sollte vorab bestätigt werden. |
Hinweis: Steuervorschriften können sich ändern, und ermäßigte Sätze hängen von individuellen Umständen und der entsprechenden Dokumentation ab. Bitte bestätigen Sie den anwendbaren Steuersatz stets mit Ihrem Rechtsberater, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.
